學(xué)員問(wèn)題：某公司于2001年8月通過(guò)出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)可貸多少款?(保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù))

　　項(xiàng)目其他資料如下：

　　1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫(xiě)字樓。

　　2、大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。

　　3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫(xiě)字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。

　　4、據(jù)調(diào)查，目前同類(lèi)建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類(lèi)商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫(xiě)字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。

　　寫(xiě)字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)

　　商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬(wàn)元)

　　寫(xiě)字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬(wàn)元

　　這里的解題方法不與2000年實(shí)務(wù)第一題的參考答案不一樣

　　按2000 年那一題的算法應(yīng)是：

　　商鋪年出租收入=200*12*5000*0.90

　　寫(xiě)字樓年出租收入=100*12*25000*0.9

　　請(qǐng)解答!!!

　　老師回復(fù)：這題跟2000年實(shí)務(wù)第一題不太一樣，需要仔細(xì)審題。根據(jù)資料的第3小點(diǎn)：“3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫(xiě)字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。”出租率的90%是指其余對(duì)外出租部分，而公司自留寫(xiě)字樓和商鋪部分應(yīng)按全部面積計(jì)算。這是本題的一個(gè)小考點(diǎn)，目的是提請(qǐng)大家注意小心審題。

　　另外，特別提示：給大家提供一個(gè)特別有效的逆向模擬訓(xùn)練法，該方法跟通常模擬訓(xùn)練思路相反，它是從出題者角度進(jìn)行思維，假設(shè)你來(lái)出題，你會(huì)怎么出，設(shè)置哪些考點(diǎn)。由于本人所輔導(dǎo)的這兩門(mén)課考試面相當(dāng)廣，想靠押題來(lái)通過(guò)考試是完全不可能的，在線作業(yè)、模擬試題的目的更主要是側(cè)重訓(xùn)練大家對(duì)出題思路和答題技巧的掌握。為了更好地幫助大家扎實(shí)搞好復(fù)習(xí)，順利通過(guò)考試，建議大家每人出一些模擬題，題量大小根據(jù)自己的時(shí)間來(lái)安排，然后將題目與答案放到答疑區(qū)進(jìn)行交流。即使對(duì)所出的題目和答案的正確性缺乏把握也不要緊，大家可以互相討論來(lái)解決，也可以先提供給我看看。至于我所出的模擬題可能還是以歷次考試試題為基礎(chǔ)，目的是提供樣本，而大家互動(dòng)出的模擬題則能起到人多力量大的全面效果。

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