第二節　征稅范圍、納稅人和稅率

　　不動產產權變化：

　　轉讓方：取得收入交營業稅、城建稅、教育費附加，增值的部分交土地增值稅(個人轉讓土地今年不交土地增值稅)、簽訂合同交印花稅、個人交個人所得稅、企業交土地增值稅

　　承受方：交契稅、印花稅

　　一、征稅范圍

　　契稅的征稅范圍為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：

　　1.國有土地使用權出讓(不交土地增值稅)

　　2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換(還應交土地增值稅。轉出方交土地增值稅，受讓方交契稅)

　　3.房屋買賣(符合條件的還需交土地增值稅。轉出方交土地增值稅，受讓方交契稅)

　　(一)視同買賣房屋：

　　1.以房產抵債或實物交換房屋。

　　例如，甲某因無力償還乙某債務，而以自有的房產折價抵償債務。經雙方同意，有關部門批準，乙某取得甲某的房屋產權，在辦理產權過戶手續時，按房產折價款繳納契稅。

　　2.以房產作投資或作股權轉讓。

　　以自有房產作股投入本人經營企業，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　(二)房屋贈與(符合條件的還需交土地增值稅)

　　以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章繳納契稅。

　　(三)房屋交換

　　房屋產權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　【經典例題】甲乙兩單位交換經營性用房，甲方房屋價值為95萬元，乙方的房屋價值為110萬元，契稅稅率為5%。甲方應繳納的契稅稅額為( 　)萬元。乙方應納的契稅稅額為(　 )萬元。

　　【答案】甲方應繳納的契稅稅額為0.75萬元。乙方應納的契稅稅額為0萬元。

　　【經典例題】甲乙兩單位互換經營性用房，甲的房屋價格為600萬元，乙的房屋價格為700萬元，房屋價格不足的部分由甲單位用自產產品補足，當地政府規定的契稅稅率為3%，則以下關于契稅稅務處理的說法中，正確的是(　)。

　　A.雙方均不繳納契稅

　　B.甲單位繳納3萬元

　　C.乙單位繳納3萬元

　　D.甲單位繳納10萬元，乙單位繳納15萬元

　　【答案】B

　　【解析】甲單位應納契稅=(700-600)×3%=3(萬元)。

　　(四)企業改革中有關契稅政策

　　1.企業公司制改造。

　　(1)非公司制企業整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(2)非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(3)國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。

　　2.企業股權轉讓。

　　(1)在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

　　(2)對新設企業承受原企業的土地、房屋權屬應征收契稅。

　　(3)以出讓方式或國家作價出資(入股)方式承受原改制重組企業劃撥用地的，對承受方應征收契稅。

　　3.企業合并。

　　依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　4.企業分立。

　　依據法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　5.企業出售。

　　國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按勞動法等國家有關政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業注銷、破產。

　　企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人(包括注銷、破產企業職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.其他情形。

　　經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，不征收契稅。

　　企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。

　　公司制企業在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。

　　【經典例題2008年CTA】某企業經批準改制成全體職工持股的有限責任公司，承受原企業價值600萬元的房產所有權;以債權人身份接受某破產企業價值200萬元的房產抵償債務，隨后將此房產投資于另一食業。該有限責任公司上述業務應繳納契稅( )萬元。(適用稅率3%)

　　A.0 B.6 C.18 D.24

　　【答案】A

　　【解析】對國有、集體企業經批準改建成全體職工持股的有限責任公司或股份公司承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅;破產后，債權人(包括關閉、破產企業職工)承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。

　　(五)房屋附屬設施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　【經典例題】李某2010年初購買80平方米的商品房一處，價款100萬元，并以10萬元購買單獨計價的汽車庫，均采用分期付款方式，分20年支付，假定2010年支付12萬元，根據當地規定，商品房的契稅稅率為4%，汽車庫的契稅稅率為3%。

　　李某應繳納的契稅=100×4%+10×3%=4.3(萬元)

　　3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

　　【經典例題】某國有企業2010年承受國有土地使用權，國家給予照顧，減按應支付土地出讓金的60%繳納出讓金，該企業實際支付90萬元，當地規定的契稅稅率為3%，則該企業應繳納契稅：90÷60%×3%=4.5(萬元)。

　　2011新5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

　　7.土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納契稅。

　　二、納稅人

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　【例題】按規定應繳納契稅的納稅人是(　)。

　　A.出讓土地使用權的國土資源管理局

　　B.銷售別墅的某房地產公司

　　C.承受土地、房屋用于醫療、科研的醫院

　　D.購買花園別墅的用戶

　　【答案】D

　　三、稅　率

　　1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。

　　2.2011新增: 從2010年10月1日對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

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