第三節　計稅依據和應納稅額的計算

　　一、計稅依據――按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。

　　1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等無論在會計核算中是否單獨記帳與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　【經典例題】某國有企業坐落在某市郊區，其生產經營用房，會計賬簿記載房產原值4900萬元(不包括中央空調)，中央空調100萬元。計算該企業當年應納房產稅。

　　解答：

　　全年應納稅額=5 000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(4)更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規定征收房產稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　(6)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。(2012年新增)

　　(7)對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。(2012年新增)

　　(8)產權出典的房產，由承典人按余值繳納房產稅。(2012年新增)

　　(9)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

　　(10)如果納稅人未按會計制度規定記載原值，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　【經典例題】某公司有辦公用房一幢，房產價值5000萬元，對外出租。2012年取得租金收入100萬元。計算該公司當年應納房產稅。

　　應納房產稅額=100×12%=12(萬元)

　　自用房屋中期出租、改建房屋，分段計算(重點)

　　題型一：年中出租

　　【經典例題】某企業的經營用房原值為500萬元，2010年全年企業自用按照當地規定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產稅稅額。

　　應納稅額=500×(1-30%)×1.2%=4.2(萬元)

　　【經典例題】如果該房產2010年全年出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產稅稅額。

　　應納稅額=1×12×12%=1.44(萬元)

　　【經典例題】如果該房產2010年7月份開始出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產稅稅額。

　　應納稅額=500×(1-30%)×1.2%÷2+1×6×12%=2.1+0.72=2.82(萬元)

　　題型二：年中擴建、改建

　　【經典例題】某廠房賬面原值為500萬元，當年8月份對其進行了改建裝修并辦理了竣工結算，支付費用100萬元(當地政府規定允許按房產原值一次扣除30%)。當年應繳納房產稅(　 )萬元。

　　【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　或者500×(1-30%)×1.2%÷12×8+600×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　【經典例題】某國有企業在其所在城市市區有房屋三棟，其中二棟用于本企業生產經營，二棟房產賬面原值為400萬元，當年10月份對這二棟房屋進行了改建裝修并辦理了竣工結算，支付費用100萬元(當地政府規定允許按房產原值一次扣除30%);另外一棟房屋租給某私營企業，年租金收入20萬元。該企業當年應繳納房產稅( 　 )萬元。

　　【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

　　或者400×(1-30%)×1.2%÷12×10+500×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

    2013注冊稅務師考試輔導招生簡章     2012年注冊稅務師考試考后交流專區

    2013年注冊稅務師考試時間預計公告

　　3.投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。

　　對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予區別對待。

　　(1)對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;

　　(2)以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　【經典例題】某企業有原值為2500萬元的房產，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業1999年度應納房產稅( )萬元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房產投資聯營取得固定收入的，按租金收入計交房產稅，則該企業應納房產稅為擁有的未聯營部分(按計稅余值計算房產稅)與參與對外聯營取得固定收入部分(按租金收入計交房產稅)兩項之和：未參與聯營部分的房產原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)

　　則兩部分房產稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)

　　(2)對融資租賃房屋的情況――由承租人自融資合同約定開始日的次月起依據房產余值繳納;未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起計算繳納。(2012新增)

　　解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產的行為，因此在計征房產稅時應以房產余值計算征收。

　　【經典例題】2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產，原值l00萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產稅。(注：該省規定按房產原值一次扣除20%后的余值計稅)

　　2008年應繳納房產稅=100×(1―20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　【經典例題】2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產，原值100萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產稅。

　　2008年應繳納房產稅=100×(1―20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)

　　4.居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據

　　對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　二、應納稅額的計算

　　(一)地上建筑物

　　從價計征：年應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　從租計征：年應納稅額=租金收入×12%(個人出租住房為4%)

　　【教材例題】某省一企業2008年度自有房屋10棟，其中8棟用于經營生產，房產原值1000萬元，不包括冷暖通風設備60萬元;2棟房屋租給某公司作經營用房，年租金收入50萬元。試計算該企業當年應納的房產稅。(注：該省規定按房產原值一次扣除20%后的余值計稅)

　　【答案】(1)自用房產應納稅額=[(1000+60)×(1-20%)]×1.2%=10.176(萬元)

　　(2)租金收入應納稅額=50×12%=6(萬元)

　　(3)全年應納房產稅額=10.176+6=16.176(萬元)

　　【經典例題2011年CTA】某企業2010年初委托施工企業建造倉庫一幢，9月末辦理驗收手續，倉庫入賬原值400萬元;9月30日將原值300萬元的舊車間對外投資聯營，當年收取固定利潤l0萬元。當地政府規定房產計稅余值扣除比例為30%。2010年度該企業上述房產應繳納房產稅(　)萬元。

　　A.3.60　　B.3.93　　C.4.14　　D.6.25

　　【正確答案】B

　　【答案解析】以房產進行投資，收取固定收入，不承擔投資風險，按租金收入計算繳納房產稅。

　　應繳房產稅=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(萬元)

　　(二)地下建筑物