第三節　轉讓房地產增值額的確定

　　土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規定的扣除項目金額

　　計算公式：應納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　一般地，對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入;

　　所取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。如果是分期收款取得外幣收入的，也是按實際收款日或收款當月1日的市場匯率折合成人民幣。

　　二、扣除項目及其金額

　　(一)新項目轉讓

　　1.取得土地使用權所支付的金額

　　取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;

　　(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

　　2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎設施費

　　(5)公共配套設施費

　　(6)開發間接費用

　　取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本按照實際發生扣除。

　　3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　房地產開發費用計算中還須注意三個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　第三，利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額

　　【例題】企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元，房地產開發成本5000萬元，向金融機構借入資金利息支出500萬元(能提供貸款證明);其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元;該省規定其他房地產開發費用為5%;

　　該企業允許扣除的房地產開發費用=(500-100)+(1000+5000)×5%=700(萬元)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

　　【例題】接上例，假設公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按10%計算，則：應扣除的房地產開發費用=(1000+5000)×10%=600(萬元)。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　(1)營業稅：銷售收入×5%

　　(2)城建稅：營業稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業稅×3%

　　(4)印花稅(房地產開發企業不扣，其他企業扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰

　　其中：房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

　　注意：

　　在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發企業在轉讓開發產品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(可扣二稅一費)

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)。(可扣三稅一費)

　　對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

　　加扣費用=(1+2)×20%

　　對取得土地使用權后，未進行開發即轉讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金，不得加計扣除。

　　2、縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用：

　　(1)如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數。

　　(2)如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

　　小結：

　　(二)舊房及建筑物扣除項目為

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

　　(三)轉讓未進行開發的土地使用權

　　1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

　　2.轉讓環節繳納的稅金。

　　三、評估價格辦法及有關規定

　　所謂評估價格，指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經當地稅務機關確認。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入，扣除項目的金額：

　　(一)出售舊房及建筑物的;

　　(二)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　(三)提供扣除項目金額不實的;

　　(四)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　小結：