【例題?簡答題】(2007年)$lesson$

　　甲企業屬于糧食購銷企業，由于城鎮規劃，拆遷原倉庫后，有近兩畝的空地，辦理有關手續后，甲企業決定與建筑商乙企業聯合開發，甲企業出土地，建筑商乙企業出資金，建成后的房產50%歸甲企業，50%歸建筑商乙企業。甲企業所得的50%的房產準備全部出售。

　　要求：上述業務除按規定繳納企業所得稅外甲企業還應繳納哪些稅費?并簡述理由。

　　【答案】除按規定繳納企業所得稅外，甲企業在將土地投入開發時，對乙企業應得房產所占用的一畝土地應繳納“轉讓土地使用權”的營業稅、城建稅及教育費附加。甲企業對分得的房產對外出售時，對房產轉讓合同應按產權轉移書據繳納印花稅，并繳納“銷售不動產”的營業稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅。

　　【例題?簡答題】(2008年，7分)

　　某房地產開發公司專門從事普通住宅商品房開發。2007年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發成本8800萬元，利息支出為l000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項目準確分攤)。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當地省級人民政府規定允許扣除的其他房地產開發費用的扣除比例為l0%。企業營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米;方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米。

　　問題：

　　(1)分別計算各方案該公司應納土地增值稅。

　　(2)比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額。

　　【正確答案】

　　各方案該公司應納土地增值稅

　　方案一：

　　計算扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額：2000萬元

　　(2)房地產開發成本：8800萬元

　　(3)房地產開發費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　　(4)稅金：

　　銷售收入=91000×2000÷10000=18200(萬元)

　　營業稅=18200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　印花稅=18200×0.05%=9.1(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001(萬元)

　　(5)加計扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計

　　=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬元)

　　增值額=18200-15041=3159(萬元)

　　增值率=3159÷15041=21%<50%，適用稅率30%。

　　土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬元)

　　方案二：

　　計算扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額：2000萬元

　　(2)房地產開發成本：8800萬元

　　(3)房地產開發費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金：

　　銷售收入=91000×1978÷10000=17999.8(萬元)

　　營業稅=17999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　印花稅=17999.8×0.05%=9(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　　(5)加計扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬元)

　　增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬元)

　　增值率=2969.81÷15029.99=19.76%

　　根據土地增值稅稅收優惠規定：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

　　比較分析對房地產公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額。

　　(1)方案一所得稅前利潤=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(萬元)

　　方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，所以，對房地產公司更為有利的是方案二。

　　(2)兩種方案在所得稅前利潤差額=5200.81-4442.2=758.61(萬元)

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