二. 土地增值稅納稅申報操作規范與申報表的填制$lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報表(一)――適用于從事房地產開發的土地增值稅納稅人

　　包括轉讓已完成開發的房地產取得轉讓收入，或預售正在開發的房地產并取得預售收入的情況。

　　對同時轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產開發企業，應按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產開發企業同時兼有免稅和征稅項目單位，也應分別填報。

　　注意：

　　(1)“房地產開發費用”兩種填寫方式

　　①利息支出符合稅法規定

　　第14行“利息支出”據實填寫

　　第15行“其他房地產開發費用”填寫：(土地使用權所支付的價款+房地產開發成本)×5%

　?、诶⒅С霾环蠁为氂嬎懔兄б幎?/P>

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產開發費用”填寫：(土地使用權所支付的價款+房地產開發成本)×10%

　　(2)“與轉讓房地產有關的稅金”，按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加三項合計數填寫。

　　(3)“財政部規定的其他扣除項目”，填寫按稅法規定可根據取得土地使用權時支付的價款和房地產開發成本之和加計20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級稅率填寫。如果屬于免稅項目，稅率應為零。

　　2.土地增值稅納稅申報表(二)――適用于非從事房地產開發的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是按重置成本法并經主管稅務機關確認的評估舊房及建筑物價格。

　　(2)“與轉讓房地產有關的稅金”，除營業稅、城市維護建設稅和教育費附加外，還包括與轉讓房地產有關的印花稅。

　　【補充知識點】

　　土地增值稅納稅申報應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理。

　　(1)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　(2)納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　土地增值稅的清算問題

　　符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a開發項目全部竣工、完成銷售的;

　?、谡w轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　?、壑苯愚D讓土地使用權的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　?、苁《悇諜C關規定的其他情況。

　　【例題?單選題】(2007年)

　　從事房地產開發的納稅人適用的土地增值稅申報表中“與轉讓房地產有關的稅金”一欄填報時應( )。

　　A.按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加三個合計數填報

　　B.按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和房地產開發期間繳納的土地使用稅合計數填報

　　C.按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和與轉讓房地產有關的印花稅的合計數填報

　　D.按轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和取得土地使用權繳納的契稅的合計數填報

　　【答案】A

　　【解析】從事房地產開發的納稅人適用的土地增值稅申報表中“與轉讓房地產有關的稅金”是按，轉讓房地產時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加,印花稅已經在管理費用中扣除;耕地占用稅已進開發成本,契稅已進土地的購置成本;非從事房地產開發的納稅人“與轉讓房地產有關的稅金”除在轉讓房地產時已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加外，還包括與轉讓房地產有關的印花稅。

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