五、租賃合同$lesson$

　　租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特征：(1)是諾成、雙務、有償合同;(2)轉移的是租賃物的用益權;(3)具有期限性和連續性;(4)標的物為特定的非消耗物。

　　1、租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

　　提示：租賃合同中以下情況視為不定期租賃：

　　(1)租賃期限在6個月以上，應當采用書面形式，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　【例題】當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關規定仍不能確定的，視為(　)。(2007年)

　　A、租賃期為6個月

　　B、租賃期為2年

　　C、租賃期為20年

　　D、不定期租賃

　　答案：D

　　解析：本題考核點是租賃合同的租賃期限。《合同法》第二百三十二條，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　2、維修義務

　　(1)在租賃合同中，出租人應當履行租賃物的維修義務

　　(2)出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。

　　3、承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

　　【例題】承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，根據我國合同法的規定，以下表述正確的有 ( )。

　　A、租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付

　　B、租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付

　　C、剩余期間不滿―年的，應當在租賃期間屆滿時支付

　　D、剩余期間不滿半年的，應當按月支付

　　E、租賃期間不滿一年的，應當按月支付

　　答案：ABC

　　4、賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　5、出租人出賣房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利(法定權利)。

　　6、承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　【舉例】A將房屋出租給B，B經過出租人A的同意，可以將房屋轉租給c，那么原來的租賃合同繼續有效，如果房屋發生損壞的，由承租人向出租人承擔賠償責任。

　　7、租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　【舉例】A將房屋出租給B，租期為2006年1月1日一2007年1月1日，A在2006年7月1日時欲將房屋銷售給C，那么租賃合同優先，租賃合同在有限期限內對房屋受讓人C繼續有效。

　　【例題】甲與乙于2007年1月1日簽訂一份租賃期為12個月的房屋租賃合同，租賃期內甲未經乙同意又將該出租的房屋出賣給了丙。下列說法正確的是(　)。

　　A、甲與丙簽訂的房屋買賣合同無效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續有效

　　B、甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同無效

　　C、甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續有效

　　D、甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同經丙認可后繼續有效

　　答案：C

　　解析：甲為房屋所有權人，其與丙簽訂房屋買賣合同并不需要乙的同意，該房屋買賣合同為有效合同。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，故甲與乙簽訂的租賃合同繼續有效，所以C項說法正確。

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