四、建筑物區分所有權$lesson$

　　1、我國《物權法》稱之為“業主的建筑物區分所有權”。建筑物區分所有權，是指由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權以及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權。建筑物區分所有權的法律特征：

　　(1)復合性;

　　(2)專有部分所有權的主導性;

　　(3)一體性;

　　(4)主體身份的多重性;

　　(5)建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　【例題】業主的建筑物區分所有權的特點有(　)。(2008年)

　　A、它是集所有權、共有權和成員權三種權利于一身的權利

　　B、它是按份共有權

　　C、它屬于用益物權

　　D、它的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物

　　E、它的權源是我國《物權法》所規定的占有制度

　　答案：AD

　　解析：本題考核建筑物區分所有權的特征。建筑物區分所有權的法律特征：(1)復合性。建筑物區分所有權是由三項權利構成的特別所有權，有別于單一的不動產所有權。(2)專有部分所有權的主導性。(3)一體性。即構成建筑物區分所有權的三要素具有一體性，不可分離。在發生權利變動時，須一體變動。(4)主體身份的多重性。建筑物區分所有權人集所有權人、共有人、成員三重身份于一身。(5)建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　2、建筑物區分所有權的內容：

　　(1)專有部分所有權，系空間所有權，是區分所有人對專有部分的自由占有、使用、收益及處分的權利。

　　(2)共有部分共有權，是建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的權利。

　　提示：根據我國司法解釋的規定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明燈附屬設施、設備、避難層或者設備間等機構部分屬于共有部分。(2010新增)

　　(3)成員權，指建筑物區分所有人(業主)基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的、作為建筑物管理團體之一成員所享有的權利?！段餀喾ā返?6條規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　提示：根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，業主有權請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料：(1)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;(2)管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;(3)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;(4)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;(5)其他應當向業主公開的情況和資料。(2010新增)

　　五、相鄰權

　　相鄰權，是指相毗鄰的不動產的所有人或使用人為行使其所有權或使用權的必要，而對他方不動產所有權或使用權依法予以限制的權利。

　　1、土地的相鄰權：鄰地通行權、鄰地管線安設權、鄰地使用權、鄰地環境保護權、鄰地安全保護權。

　　2、水流的相鄰權：相鄰水流使用權、相鄰水流排放權。

　　3、建筑物的相鄰權：相鄰通風、采光權;相鄰通行權;相鄰環境保護權。

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