一、計稅依據(jù)――按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。$lesson$

　　1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等無論在會計核算中是否單獨(dú)記帳與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

　　如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　例：某廠房賬面原值為500萬元，當(dāng)年8月份對其進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費(fèi)用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%)。當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　 )萬元。

　　【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　例：某國有企業(yè)在其所在城市市區(qū)有房屋三棟，其中二棟用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，二棟房產(chǎn)賬面原值為400萬元，當(dāng)年10月份對這二棟房屋進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費(fèi)用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%);另外一棟房屋租給某私營企業(yè)，年租金收入20萬元。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　 )萬元。

　　【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

　　3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

　　對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。

　　(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　【答案】C

　　【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元

　　2010年注冊稅務(wù)師稅法二精講班第15講上

　　2000年 注冊會計師

　　例：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)

　　則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)

　　例：某企業(yè)擁有房產(chǎn)原值l000萬元，2008年7月1日將其中的30%用于對外投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，投資期限3年，當(dāng)年取得固定利潤分紅20萬元;2008年9月1日將其中10%按政府規(guī)定價格租作辦公樓，每月取得租金3萬元，其余房產(chǎn)自用。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)2008年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)元。

　　【解析】該企業(yè)2008年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+[1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12+3*4*12%=5.76+3.84+0.64+1.44=11.68(萬元)

　　(2)對融資租賃房屋的情況――計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

　　例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1―20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1―20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

　　例：下列各項符合房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定的有(　)。

　　A. 房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)從價計繳房產(chǎn)稅

　　B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費(fèi)為計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值

　　C.更新房屋附屬設(shè)備將新附屬設(shè)備價值計入原值時，可扣減原來相關(guān)設(shè)備價值后的余額為計稅依據(jù)

　　D.以房地產(chǎn)對外投資收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險的，以固定收入作為計稅依據(jù)

　　【答案】CD

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