三、特殊售房方式應納稅額的計算方法(了解)$lesson$

　　例如：某專門從事房地產開發業務的企業，2008年以1500萬元購得非耕地10,000平方米的土地使用權用于開發寫字樓和商品房。其中寫字樓占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。

　　商品房負擔的土地使用權價款=1500萬元×(8000÷10,000)=1200萬元

　　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積)

　　先找開發項目，再找開發項目中的出售的項目

　　2008年 注冊會計師

　　位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2007年發生的相關業務如下：

　　(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費160萬元;

　　(2)寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;

　　(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);

　　(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。)

　　要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。

　　(1)企業計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)企業計算土地增值稅時應扣除的開發成本的金額;

　　(3)企業計算土地增值稅時應扣除的開發費用的金額;

　　(4)企業計算土地增值稅時應扣除的有關稅金;

　　(5)企業應繳納的土地增值稅;

　　(6)企業繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加;

　　(7)企業應繳納的房產稅。

　　答案：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應扣除的開發成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應扣除的開發費用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應扣除的有關稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值稅率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.20%

　　應繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)

　　(7)應繳納的房產稅=15×12%=1.8(萬元)

　　【例題】某專門從事房地產開發業務的外商投資企業，2008年有關經營情況如下：

　　(1)以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權用于開發寫字樓和商品房，合同記載土地使用權為60年。

　　(2)第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發)于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

　　(3)到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，共計收入16000萬元;其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉為本企業固定資產資產作辦公用。

　　(4)在售房、租房等過程中發生銷售費用1500萬元;發生管理費用900萬元。

　　(5)售房繳納的營業稅800萬元;出租房繳納的營業稅1.05萬元。

　　計算土地增值稅時扣除項目合計金額。

　　【答案】(1)征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額=2800×(12000÷40000)×(50000÷60000)=700(萬元)

　　(2)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額=400×(12000÷40000)×(50000÷60000)+7200×(50000÷60000)=6100(萬元)

　　(3)征收土地增值稅時應扣除的開發費用金額=(700+6100)×10%=680(萬元)

　　(4)銷售房屋應繳納的營業稅=800萬元

　　(5)其他項目金額=(700+6100)×20%=1360(萬元)

　　(6)扣除項目合計=700+6100+680+800+1360=9640(萬元)

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