申報和繳納

　　一、申報納稅程序(熟悉)

　　納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關納稅申報。

　　(一)房地產開發公司的申報

　　在簽訂房地產轉讓合同、發生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，納稅申報。

　　(二)房地產開發公司以外的其他納稅人

　　自簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報。

　　二、納稅時間和繳納方法(熟悉)

　　1、以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的

　　2、以分期付款方式轉讓房地產的

　　3、項目全部竣工結算前轉讓房地產的

　　三、納稅地點(熟悉)

　　土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。所謂“房地產所在地”，是指房地產的坐落地。

　　(一)納稅人是法人的

　　當納稅人轉讓的房地產的坐落地與其機構所在地或經營所在地同在一地時，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅;如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不在一地，則應在房地產坐落地的主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

　　(二)納稅人是自然人的

　　當納稅人轉讓的房地產的坐落地與其居住所在地同一地時，應在其住所所在地稅務機關申報納稅;如果轉讓的房地產的坐落地與其居住所在地不在一地，則在辦理過戶手續所在地的稅務機構申報納稅。

　　例題、納稅人轉讓房地產需要繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與其經營所在地不一致，納稅地點應選擇在(　　)。

　　A.總機構所在地B.房地產坐落地

　　C.生產經營所在地D.辦理房地產過戶手續所在地

　　答案：B

　　四、相關責任與義務(了解)

　　五、進一步做好土地增值稅的征管工作(了解)

　　六、房地產開發企業土地增值稅清算管理(新增，重要)：

　　(二).土地增值稅的清算條件：

　　1、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　(1) 房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;?

　　(2) 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;?

　　(3) 直接轉讓土地使用權的。?

　　2、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：?

　　(1) 已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;?

　　(2) 取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;?

　　(3) 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;?

　　(4) 省稅務機關規定的其他情況。?

　　(三).非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1、視同銷售：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;?

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2、房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目?

　　1、2：一般扣除項目：地價款、開發成本、開發費用、稅金

　　合法有效憑證，否則不予扣除

　　附送的前期費用，資料不實，稅務機關核定，扣除

　　3、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：?

　　(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除; ?

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4、房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　5、屬于多個項目共同的成本費用，

　　(七).土地增值稅的核定征收

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