申報和繳納

　　一、申報納稅程序(熟悉)

　　納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關納稅申報。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司的申報

　　在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務后7日內(nèi)或在稅務機關核定的期限內(nèi)，納稅申報。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人

　　自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關進行納稅申報。

　　二、納稅時間和繳納方法(熟悉)

　　1、以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　2、以分期付款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　3、項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　三、納稅地點(熟悉)

　　土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務機關負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。

　　(一)納稅人是法人的

　　當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務機關申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

　　(二)納稅人是自然人的

　　當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時，應在其住所所在地稅務機關申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機構申報納稅。

　　例題、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與其經(jīng)營所在地不一致，納稅地點應選擇在(　　)。

　　A.總機構所在地B.房地產(chǎn)坐落地

　　C.生產(chǎn)經(jīng)營所在地D.辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所在地

　　答案：B

　　四、相關責任與義務(了解)

　　五、進一步做好土地增值稅的征管工作(了解)

　　六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(新增，重要)：

　　(二).土地增值稅的清算條件：

　　1、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;?

　　(2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;?

　　(3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。?

　　2、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：?

　　(1) 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;?

　　(2) 取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;?

　　(3) 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;?

　　(4) 省稅務機關規(guī)定的其他情況。?

　　(三).非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1、視同銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;?

　　(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目?

　　1、2：一般扣除項目：地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金

　　合法有效憑證，否則不予扣除

　　附送的前期費用，資料不實，稅務機關核定，扣除

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：?

　　(1)建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除; ?

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　5、屬于多個項目共同的成本費用，

　　(七).土地增值稅的核定征收

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