轉讓房地產增值額的確定

在計算土地增值稅時，首先應該考慮是什么樣的納稅人：

賣地有賣地的方法，賣房有賣房的方法;新房有新辦法，老房有老辦法。

一、確定轉讓房地產取得的收入

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

二、扣除項目及其金額

新建房轉讓——房地產企業扣除5項(重點)

取得土地使用權所支付的金額

房地產開發成本

房地產開發費用

與轉讓房地產有關的稅金

財政部規定的其他扣除項目

1.取得土地使用權所支付的金額(買地的錢)

指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。

按國家統一規定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

【解釋】取得土地使用權所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)

(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;

(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

土地，分為三期，開發一期和二期，一期實現銷售

土地支付金額的配比：

實際扣除土地金額=取得土地使用權所支付的金額×(已開發土地/全部土地)×(已售房/全部房)

2.房地產開發成本

(1)土地征用及拆遷補償費，主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。

(2)前期工程費，指項目開發前期發生的水文、地質、勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

(3)建筑安裝工程費，指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

(4)基礎設施費，指在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

(5)公共配套設施費，指開發項目內發生的公共配套設施支出。

(6)開發間接費用，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產開發費用)

開發一期和二期，一期實現銷售

房開成本的配比:

實際扣除開發成本=所有的房地產開發成本×(已售房/全部房)

【例題·計算題】地處縣城的某房地產開發公司，2012年3月對一處已竣工的房地產開發項目進行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目的開發銷售情況如下：

(1)該公司取得土地使用權應支付的土地出讓金為16000萬元，政府減征了10%，該公司按規定繳納了契稅(稅率5%)。企業用一半的土地開發了該地產項目。

(2)該公司為該項目發生的開發成本為12000萬元。

(3)該項目發生開發費用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉讓房地產項目計算分攤。

(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元;另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產權未發生轉移)，月租金為45萬元，租期為8個月。(2012年節選)

要求：

(1)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權支付金額。

(2)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發成本。

【答案及解析】

(1)[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(萬元)。

(2)12000×(20000÷25000)=9600(萬元)。

3.房地產開發費用(區分企業所得稅的期間費用)

房地產開發費用是指與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除(標準扣除法，而不是實際扣除法)

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

房開費用的配比(包括單獨利息):

實際扣除開發費用=所有的房地產開發費用×(已售房/全部房)

4.與轉讓房地產有關的稅金

5.財政部確定的其他扣除項目

從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%