特別推薦：2015房地產估價師《案例分析》專題訓練匯總

　　1、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。

　　2、收益法適用的條件是房地產的( )

　　A. 收益能夠量化

　　B. 風險能夠量化

　　C. 收益或風險其一可以量化

　　D. 收益和風險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

　　3、投資利潤率的計算公式是( )

　　A. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)

　　B. 開發利潤/(土地取得成本+開發成本)

　　C.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)

　　D.開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　4、在新開發區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )

　　A. 2500萬元

　　B. 3500萬元

　　C. 3600萬元

　　D. 3000萬元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。

　　5、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。

　　6、一般來說，開發經營期的起點( )

　　A.與經營期的起點重合

　　B.與運營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發期的起點重合

　　答案：D

　　7、路線價法主要適用于( )

　　A. 城市商業街道兩側土地的估價

　　B. 舊建筑物的估價

　　C. 新建筑物的估價

　　D. 拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　8、在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的( )

　　A. 算術平均數

　　B. 中位數

　　C. 加權平均數

　　D. 眾數

　　答案：D

　　9、在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)

　　A. 單利計息的利息少，復利計息的利息多

　　B. 單利計息的利息多，復利計息的利息少

　　C. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。

　　10、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根據教材104頁公式“正常價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格”，可以得到“正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)”，進而可以得出2325/(1-7%)=2500。

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　　11、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租賃期限內的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　12、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。

　　A.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

　　B.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

　　C.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　D.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　答案：D

　　解析: 根據教材111頁直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內的數值應為102.04，由于100代表估價對象房地產區域的打分，102.04代表可比實例房地產區域的打分，一目了然，可比實例的區域因素優于估價對象：102.04-100=2.04。

　　13、 某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑

　　物的成新率為( )%。

　　A.76

　　B.80

　　C.81

　　D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經過年數 / 建筑物的經濟壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　14.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實際情況

　　A. 有效經過年數

　　B. 實際經過年數

　　C. 剩余經過年數

　　D. 自然經過年數

　　答案：A

　　解析：自然經過年數不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經過年數求出的折舊更符合實際情況。

　　15.( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.投資價值

　　答案：B

　　解析： 原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

　　16. 房地產價格形成條件有( )。

　　A、房地產的需要

　　B、房地產的有用性

　　C、房地產的有效需求

　　D、房地產的相對稀缺性

　　答案：BCD

　　17. 評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括( )等。

　　A、土地生熟程度

　　B、土地使用權年限

　　C、土地使用者

　　D、土地利用條件

　　答案：ABD

　　解析：土地使用者與基準地價無關。

　　18. 路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。

　　A、路線價

　　B、深度百分率

　　C、宗地形狀

　　D、臨街狀態

　　答案：AB

　　解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。宗地形狀和臨街狀態是用來對價格做加減修正的。

　　19. 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術上可能

　　D、經濟上可行

　　答案：ACD

　　20. 假設開發法中預期開發后的樓價可用( )求取。

　　A、市場比較法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、購買年法

　　答案：ABD

　　解析：預期開發后的樓價只能用與求取未來時點價格有關的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價格。