特別推薦：房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　城市詳細規劃

　　城市詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，詳細規定建設用地和各項控制指標和其他規劃管理要求，或者直接對建設用地作出的具體安排和規劃設計。城市詳細規劃的對象是城市中功能比較明確和地域空間相對完整的區域。按功能可以分為居住區、工業區和商貿區詳細規劃等。根據城市建設的階段和工作需要，城市詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。規劃期內擬建設的城市用地都應編制控制性詳細規劃，規劃地域范圍一般應在100公頃以上。近期內擬建設的地區應編制修建性詳細規劃，地域范圍一般應在3公頃以上。

　　一、 控制性詳細規劃

　　㈠控制性詳細規劃的作用

　　1.控制性詳細規劃起著承上啟下的作用。在整個城市規劃過程中，控制性詳細規劃的地位極其特殊，上有城市總體規劃和分區規劃，下有修建性詳細規劃。

　　2.控制性詳細規劃是城市規劃管理的依據和城市建設的引導。控制性詳細規劃采用規劃管理語言表述規劃的原則和目標，成為規劃管理的科學依據和城市建設的有效指導。同時，控制性詳細規劃自身的法律效力及其相應的規劃法規，也使規劃管理的權威性得到了充分保證。

　　3.控制性詳細規劃是城市政策的載體

　　控制性詳細規劃的編制和實施過程中都包含諸如城市產業結構、城市用地結構、城市人口空間分布、城市環境保護、鼓勵開發建設等各方面廣泛的城市政策的內容。

　　㈡控制性詳細規劃的內容

　　控制性詳細規劃的主要任務是：以城市總體規劃或分區規劃為依據，詳細規定建設用地的各項控制性指標和其他規劃管理要求，強化城市規劃的控制功能，并指導修建性詳細規劃的編制。控制性詳細規劃的內容有以下5點：(1)確定規劃范圍內各類不同使用性質的用地面積與用地界線;(2)規定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態、交通、配套設施及其他控制要求;(3)確定各級支路的紅線位置，控制點坐標和標高;(4)根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線;(5)制定相應的土地使用及建筑管理規定。

　　㈢控制性詳細規劃的控制體系

　　控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項：

　　(1)用地控制指標：用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。

　　(2)環境容量控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。

　　(3)建筑形態控制指標：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。

　　(4)交通控制指標：交通出入口方位、停車位。

　　(5)城市設計引導及控制指標：對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。

　　(6)配套設施體系：生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。

　　以上前五項屬地塊控制指標，可分為規定性指標和指導性指標兩類。規定性指標是一旦確定下來，就必須嚴格遵照的指標;指導性指標則是參照執行的指標。

　　規定性指標一般包括以下各項：

　　(1)用地性質：指規劃用地的使用功能，或土地用途，可根據用地分類標準進行標注。

　　(2)用地面積：規劃地塊劃定的面積。

　　(3)建筑密度：即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。

　　(4)建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

　　(5)建筑紅線后退距離(以下限控制)：即建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離。

　　(6)容積率：即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，即：

　　容積率=總建筑面積/土地面積

　　容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發的效益。容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑的用途不同分為全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等。全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等的分子分別對應全部建筑面積、住宅建筑面積和公共建筑面積等。建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

　　(7)綠地率(以下限控制)：規劃地塊內務類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，即：

　　綠地率=綠地面積/土地面積

　　(8)交通出入口方位。規劃地塊內允許設置出入口的方向和位置。

　　(9)停車泊位及其他需要配置的公共設施。指地塊內應配置的停車車位數，通常按下限控制。

　　◎指導性指標一般包括以下各項：

　　(1)人口容量：即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數，通常以上限控制。

　　(2)建筑形式、體量、色彩、風格要求：對規劃區重點地段的建筑形體和布局應進行控制。

　　(3)其他環境要求。

　　4、控制性詳細規劃有關計算規則

　　(1)建筑占地面積

　　建筑占地面積為建筑物的垂直投影面積，但不包括雨篷、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道和街坊內連接建筑物之間的過街樓，以及僅一面有圍護結構、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。

　　(2)總建筑面積

　　總建筑面積的計算辦法照經委(82)經基設字58號《建筑面積計算規則》規定計算，但不包括雨篷、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道，以及僅一面有圍護結構、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。也不包括：①地下室和樓板面不高于明溝1.5m的半地下室;②開放供公共使用的地面敞空層，如該敞空層不作公共使用，則按一半面積計入總建筑面積，但該敞空層以后不準再行改造，改變使用性質;③面積小于標準層面積百分之十的機房、水箱、嘹望用房的屋頂附屬建筑物;此外，底層為雜物間和停車間的居住建筑，其底層面積按一半計入總建筑面積。

　　(3)建筑高度

　　在核算建筑間距時，建筑高度按以下規定計算：①平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻算至檐口，面積小于標準層面積百分之十的屋頂附屬建筑物高度不計;②坡屋面坡度不大于35度時，高度算至檐口;大于35度者，屋脊線平行于相關建筑的算至屋脊線，垂直于相關建筑的算至山墻斜坡高度的中點。

　　在核算建筑高度時，建筑高度按以下規定計算：①平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻者算至檐口;②坡屋面當山墻平行于道路紅線時，高度算至山墻斜坡的中點，當屋脊線平行于道路紅線時，凡坡度不大于35度者，高度算至封檐墻頂，無封檐墻頂者算至檐口，坡度大于35度者高度算至屋脊。

　　編輯推薦：