特別推薦：房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為 50%，則2004年該物業的價值的標準差為10%：物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000 萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，( )投資風險更大。

　　A、物業甲

　　B、物業乙

　　C、一樣大

　　D、無法判斷

　　答案：B

　　2、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )

　　A、對

　　B、錯

　　答案：A

　　3、房地產開發投資對政府行為而引起的影響相當敏感。建筑業、房地產業常常被政府用來作為一個“經濟調節器”，( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。

　　A、農業經濟稅收

　　B、工業生產帶來的利潤

　　C、商業經濟經營帶來的巨大財富

　　D、與房地產有關的收入

　　答案：D

　　4、運用投資組合理論指導房地產投資活動的目的是( )。

　　A、在固定的預期收益率下使風險最低

　　B、使收益率最高

　　C、在一個預設可接受的風險下使收益最大化

　　D、減少投資

　　答案：C

　　5、( )是指當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現了空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

　　A、房地產泡沫

　　B、房地產市場中的過度開發

　　C、房地產適度經營

　　D、房地產過剩

　　答案：B

　　6、投資機會選擇和決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似我們通常所說的( )。

　　A、前期工作

　　B、初期工作

　　C、前提工作

　　D、項目可行性研究

　　答案：D

　　7、( )，又稱目標市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。

　　A、商品市場

　　B、生產要素市場

　　C、服務市場

　　D、潛在市場

　　答案：C

　　8、按固定資產的使用構成，投資可以分為( )。

　　A、建筑安裝工程、設備和器皿購置和其他費用

　　B、基本建設和房地產開發投資

　　C、土地投資和房屋投資

　　D、國內投資和外商投資

　　答案：A

　　9、屬于利息的計算方式有( )。

　　A、單利計息

　　B、連續復利

　　C、間斷復利

　　D、復利計息

　　答案：AD

　　10、在房地產市場中，除價格外，對市場的供求都產生影響因素包括( )。

　　A、收入的變化

　　B、對未來的預期

　　C、政策變化

　　D、可替代商品價格

　　答案：C

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　　11.下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有(　)。

　　A.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經濟壽命長

　　C.如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命

　　D.房地產的經濟壽命與使用性質無關

　　E.房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間

　　參考答案：DE

　　解析：對于收益性房地產來說，其經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命;房地產的經濟壽命與其使用性質相關。

　　12.投資的特性有(　)。

　　A.時間性

　　B.穩定性

　　C.收益性

　　D.廣泛性

　　E.目的性

　　參考答案：ACE

　　13.投資的幾種主要分類是(　)。

　　A.短期投資和長期投資

　　B.實物投資和金融投資

　　C.商品房投資和土地開發投資

　　D.直接投資和間接投資

　　E.固定資產投資與實物投資

　　參考答案：ABD

　　解析：商品房投資和土地開發投資屬于房地產投資的范疇，固定資產投資與流動資產投資屬于實物投資或生產性投資的范疇。

　　14.房地產投資的風險主要體現(　)四個方面。

　　A.投入資金的安全性

　　B.相關政策的影響性

　　C.投資項目的變現性

　　D.資產管理的復雜性

　　E.期望收益的可靠性

　　參考答案：ACDE

　　15.房地產周期循環的原因有(　)。

　　A.供需因素的影響

　　B.供需調整不均衡存在的時滯

　　C.政策因素的影響

　　D.房地產價格從長期看呈螺旋上升的影響

　　E.制度因素的影響

　　參考答案：ABCE

　　16.房地產投資的缺點是(　)。

　　A.相對較高的收益水平

　　B.易于獲得金融機構的支持

　　C.抵消通貨膨脹的影響

　　D.投資回收周期較長

　　參考答案：D

　　17.下列風險中，不屬于系統風險的是(　)。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.購買力風險

　　D.比較風險

　　參考答案：D

　　解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時，給投資者帶來的風險。

　　18.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場

　　的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　參考答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現率的一種方法。

　　19.在房地產周期循環周期過程中，空置率持續下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然

　　周期中的(　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　參考答案：B

　　20.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按(　)計算的。

　　A.綜合利率

　　B.貸款利率

　　C.折現率

　　D.機會成本

　　參考答案：D

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