2015年房地產估價師《案例分析》考點:采用成本法估價整體價格

更新時間：2014-12-10 13:28:27 來源：|0

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摘要 2015年房產估價師正在備考,環球網校整理"2015年房地產估價師《案例分析》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　采用成本法估價整體價格

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論和替代原理。

　　重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態的房地產價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用(包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利息、銷售費用)、銷售稅金和房地產的社會平均開發利潤。本案例若重新取得經營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

　　估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產的市場價格和水平測算。

　　1.土地成本根據

　　××市基準地價及土地開發等成本包括土地出讓金、城市基礎設施建設費、城市拆遷費、小區建設配套費及其他費用。

　　(1)土地出讓金上述計算為7991.10萬元，折合建筑面積1599元/┫.

　　(2)城市基礎設施建設費包括大市政、四源費等，測算后為折合建筑面積650元/┫

　　(3)土地開發(征地拆遷費或城市拆遷)費包括拆遷、安置、補償費，拆遷評估費、拆遷單位管理費等經測算按地面計算近19000元/┫，折合3000元/┫建筑面積。

　　(4)小區建設配套費××地區建設配套費為折合建筑面積250元/┫.

　　(5)其他策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續費等，取上述土地成本的1.1-1.8%，約1.5%。

　　(1599+650+3000+250)×1.5%=5499×1.5%=82.49元/┫

　　(6)土地取得費成本合計土地取得成本合計為：建筑面積5581.49元/┫.

　　2.建筑物建造成本

　　(1)建安工程費根據××市現行《建筑工程概算定額》及有關文件規定、××市有關招投標工程的中標價、參考××市同類飯店建筑技術經濟指標，估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結構、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

　　建安工程費的測算　　　　表2-29

序號	項目名稱	內容	單位造價(元／┫)	占總造價比例(％)
1	土建工程	建筑、結構工程、內外裝修工程	3280	53．8
Ⅰ	建筑工程	墻體、屋面、門窗、外裝等	950	15．6
Ⅱ	結構工程	鋼筋混凝土主體結構	980	16．1
Ⅲ	內裝修工程	標準層、客房、餐廳、大堂、宴會廳等	1350	22．1
2	給排水工程	熱水、給水、排水、衛生潔具、軟化水	500	8．2
3	消防系統	消防控制、防排煙、消火栓噴淋等	220	3．6
4	采暖、空調及燃氣	接市政管線，集中供熱、集中空調、燃氣	540	8．9
5	強電工程	雙路10KV，自備發電機500KW，變配電、防雷、照明	480	7．9
6	弱電工程	廣播、電話、衛星公用天線、門禁巡更火災報警、監控系統、寬帶網、電報電傳錄像攝像系統、電腦管理無線尋呼系統等	830	13．5
7	電梯、自動梯	客梯2部、貨梯4部、滾梯6部、觀光梯3部	250	4．1
	合計		6100	100