2014年房地產估價師《理論與方法》公式:高層建筑地價分攤的方法
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1.路線價法
臨街深度價格修正率的形式
|
臨街深度(英尺) |
25 |
50 |
75 |
100 |
125 |
150 |
175 |
200 |
|
四三二一法則(%) |
40 |
30 |
20 |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
|
單獨深度價格修正率(%) |
40 |
30 |
20 |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
|
累計深度價格修正率(%) |
40 |
70 |
90 |
100 |
109 |
117 |
124 |
130 |
|
平均深度價格修正率(%) |
160 (40) |
140 (35) |
120 (30) |
100 (25) |
87.2 (21.8) |
78.0 (19.5) |
70.8 (17.7) |
65.0 (16.25) |
?平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度
2.路線價法計算公式(以標準臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)
①一面臨街矩形土地價值的計算公式：
?V(單價) =u×dυ ?V(總價) =u×dυ×(f×d)
上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―臨街深度
②前后兩面臨街矩形土地價值的計算公式：
?V(總價) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(單價) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d
上式中:V―土地價值; uo―前街路線價; dυo―前街臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―總深度;
d o―前街影響深度; υ1―后街路線價; dυ1―后街臨街深度價格修正率;
③矩形街角地價值的計算公式：
?V(單價) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(總價) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)
上式中:V―土地價值; uo―正街路線價; dυo―正街臨街深度價格修正率; υ1―旁街路線價;
dυ1―旁街臨街深度價格修正率; t―旁街影響加價率; f―臨街寬度; d―臨街深度;
④三角形土地價值的計算公式：
?V(單價) = u×dυ×h ?V(總價) = u×dυ×h×(f×d÷2)
上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; h―三角形土地價格修正率;
f―臨街寬度; d―臨街深度;
⑤其他形狀土地價值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值再相加減
3.高層建筑地價分攤的方法
①按建筑面積進行分攤
某部分享有的地價數額=土地總價值/總建筑面積×該部分的建筑面積
某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積
②按房地價值進行分攤
某部分享有的地價數額=土地總價值/房地總價值×該部分的房地價值
某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值
③按土地價值進行分攤
某部分占有的土地份額=該部分的房地價值―該部分的建筑物價值/房地總價值―建筑物總價值
某部分享有的地價數額=該部分占有的土地份額×土地總價值=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值
?地價=地租/利息率
?地租量=農產品的市場價格―農產品的銷售稅費一農產品的生產成本―土地上投入資本的利息―農業經營者的利潤
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