2014年房地產估價師《理論與方法》公式:直接資本化法
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1.報酬率
?報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償 ― 投資帶來的優惠
2.直接資本化法
?資本化率=年收益/價格
?V=NOI/R 上式中：V―房地產價值;NOI―房地產未來第一年的凈收益;R―資本化率;
?收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數=價格/年收益
?利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值=年收益×收益乘數
?房地產價值=毛租金×毛租金乘數
?毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即:毛租金乘數=價格/毛租金(毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”)
?V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即:PGIM=V/PGI
?V=EGI×EGIM有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即:EGIM=V/EGI
?V=NOI×NIM凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即:NIM=V/NOI
由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即:V=NOI/R
?凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM
因為NIR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的來源是：
因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM
上式中：Ro―綜合資本化率;OER―運營費用;V―房產價格;NIR―凈收益率;EGIM―有效毛收入乘數;
NOI―某一年的凈收益;
?在凈收益每年不變且持續無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y
?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]
?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―g
?在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或
R= Y―△×Y/(1+Y)t―1
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