2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式:成本法的基本公式
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3.成本法的基本公式
?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊
?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
上式中：
?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤)/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+
總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤
=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率得出：
?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)
1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息
(1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積
= (取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)
(1―銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積
?新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格―建筑物重新購建價格
?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格―建筑物的折舊
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