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　　房地產抵押價值評估

　　(1)房地產抵押價值評估的實質

　　根據現行法律、法規，房地產抵押價值評估實質上是評估抵押房地產(物)在設定抵押權時的公開市場價值作為抵押貸款的參考。它的服務對象是金融(銀行)業，是抵貸雙方。

　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為;債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產抵押為前提，金融機構將資金發放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產土地收購、開發、建設、購買、大修理、經營、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產有其設定抵押權時的市場價值、貸款價值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現值或貸款價值)乘安全系數(或抵押率)得出的;還有出現不良資產處置抵押房地產時的變現價值等。

　　一些發達國家商業銀行要求對抵押的商業房地產同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內部的“房地產貸款評估準則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數與市場價值評估不相同，準則提出了對評估參數運用的建議。

　　《房地產估價規范》規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值。

　　《城市房地產管理法》、《擔保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產抵押管理辦法》和銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構”評估確定。國內銀行內部制定的貸款評審規定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對抵押物價值(或現值)重新進行估價。然后銀行根據規定的針對不同抵押物類型設定的對抵押物價值(或現值)的不同抵押率，確定貸款本息及相關費用，最終確定貸款額。

　　(2)可以設定抵押的房地產

　　1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　2)抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;

　　3)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

　　4)以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權同時抵押;

　　5)依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;

　　6)以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;

　　7)以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

　　8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押;

　　9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押;

　　10)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產。

　　(3)不得設定抵押的房地產

　　1)土地所有權;

　　2)權屬有爭議的房地產;

　　3)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

　　4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　5)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

　　6)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

　　7)劃撥土地使用權不得單獨抵押;

　　8)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(上述可抵押的除外);

　　9)鄉(鎮)、村企業的(集體)土地使用權不得單獨抵押;

　　10)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

　　11)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(房地產);

　　12)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

　　13)依法不得抵押的其他房地產。

　　(4)其他限制條件

　　1)在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;

　　2)開發商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押;

　　3)房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理;

　　4)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

　　5)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證;

　　6)銀行確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款;

　　7)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意;

　　8)以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

　　9)以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保，擔保合同無效。

　　10)建筑工程款優于抵押權受償;

　　(5)與估價有關的規定

　　1)依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值;

　　2)首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值;

　　3)再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值;

　　4)以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額;

　　5)以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮剩余年限對價值的影響;

　　6)以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值;

　　7)以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值;

　　8)以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。

　　(6)房地產抵押及評估的風險

　　1)房地產抵押貸款的風險

　　①抵押房地產本身風險從房地產本身特性看，既有適宜作為擔保物的一面，也存在風險的一面。如抵押物的適宜性風險;預期風險;變現風險和抵押期間的價值減損等。

　　②抵押貸款總風險折扣目前在抵押貸款實務中銀行或金融機構，一般按估價機構評估的抵押房地產市場(現)價值或實際成交價格中較低者的40%(或以下)一80%為借款額，即考慮了20%～60%(或以上)的折扣風險(首付款、資本金)。

　　2)房地產抵押評估的風險

　　①價值高估風險;②要承擔相應的損失責任。

　　(7)房地產抵押價值評估的特點及注意事項

　　由于房地產抵押的性質和成為抵押物的房地產的特點，房地產抵押價值的評估在適用法律規定、考慮因素、相關參數選擇、報告說明等方面與其他估價目的的估價有所不同。

　　房地產抵押評估服務對象為金融(銀行)業的抵押貸款業務，銀行業本身需要的是安全、穩健、謹慎;房地產估價機構和估價師處在中介的位置，須規避抵貸雙方的風險和估價機構及估價師的風險;在抵押房地產市場價值評估中要更加嚴格地執行《房地產估價規范》，采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結果客觀、公正、合理，切忌不實估價，切忌高(虛)估冒算。

　　1)房地產抵押價值評估的常見類型與估價方法

　　房地產作為抵押物的類型較多，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。

　　以獲得出讓土地使用權和房屋產權的房地產作為抵押物進行評估時，可根據具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。其房地產類型包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場、工廠等等房地產。

　　對出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發法。

　　以行政劃拔土地上的建成使用房產作為抵押物進行評估時，市場交易性較強的，可先假設估價對象為完全產權的商品房，選用市場法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場價值中減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，其中不含土地出讓金或出讓毛地價，這類包括原國有企事業單位、社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房、房改房、合作建房等;市場交易性差的，可采用房產與土地分別估價再綜合的成本法估價，不含土地出讓金或出讓毛地價，如市場狹小的、特殊的房地產。

　　對已建成或使用的部分(局部)房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分(局部)房地產在整體房地產中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。這類有部分棟號、層、單元，綜合物業中某部分用途物業等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押，對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意切實的進度和相應可實現的權益，此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的價值，估價方法可選用成本法和假設開發法。

　　以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體土地使用權作為抵押物進行評估時，應注意到未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

　　2)評估注意事項

　　①估價目的：為委托人以估價對象為抵押物(債務履行擔保物)向銀行(抵押權人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參考。

　　②估價時點：因設定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍為勘查現場的某一天為估價時點③確認估價對象可以為設定抵押的房地產④把握市場、選取參數和預測謹慎⑤報告中說明主要風險會對估價值的影響根據《房地產估價規范》：“應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”

　　在估價報告的分析及有關說明中，從專業角度指出抵押房地產的主要可能的風險，對會引起價值的變化的主要因素加以說明，提出專業性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。如預期風險、市場變現風險、損耗風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等。

　　⑥其他根據當地抵押登記的需要，有的需分列土地與建筑物價值。

　　對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。對大產權證下的應按商品房的實際套數為單位實行價值分列。

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