2014年房地產估價師《經營與管理》考點歸納20

更新時間：2014-05-12 10:34:38 來源：|0

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摘要 2014年房產估價師正在備考,環球網校整理"2014年房地產估價師《經營與管理》復習資料"供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　土地就應該給出價高者嗎?土地屬于全民所有，它的一切政策都應該關注民生，讓民眾受益。比如，現在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。

　　土地拍賣最早開始于1987年。當年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權，當時拍賣的土地價格為每平方米611.3元，不及現在的零頭。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。2004年，有關部門發布文件，明確規定全面實行招拍掛，取消協議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行。

　　實行土地拍賣制度是為了引進競爭機制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價格較好地反映出當時該地的市場供求關系。當然，還有一個目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財政收入。但是，上述目的現在大部分都被扭曲：

　　其一，土地拍賣的“價值發現”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發現”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔憂，認為樓面地價高出同區域房價不太正常，“可能存在很大風險”。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉移，必然導致泡沫越來越大，從而，對我國未來的經濟安全埋下巨大隱患。

　　其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔的公共責任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢，而是為了使土地價值得到更充分的利用。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎?未必。土地價值的實現不應該與民生問題相沖突，但現在的情況卻是，“地王”強勁地推高房價，導致越來越多的人買不起房。

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