房地產估價技術路線的確定

　　1.房地產估價技術路線的確定

　　2 確定房地產估價的價值標準

　　3房地產估價的公開市場價值標準

　　房地產估價的價值標準所要解決的是房地產估價的最根本的問題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。國際上通行的和世界各國(地區)制定的估價規范(或標準、指南等類似文件)中，價值標準也都是一個重點強調的問題。

　　通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標準。目前我國在房地產估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準。《規范》明確了公開市場價值標準在房地產估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的意義。

　　《規范》第2.0.8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：

　　“2.0.8公開市場價值open market value

　　在公開市場上最可能形成或成立的價格。

　　采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。”

　　進行房地產估價首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要評估房地產的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產估價的方法起著規定性的作用。

　　1.2.1.2 公開市場價值標準決定估價方法的實質

　　在進行房地產估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。

　　根據公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然最好就是參照與估價對象房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種估價方法。《規范》對市場法的定義如下：

　　“市場比較法(market comparison　approach，sales comparison　approach)

　　將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

　　從市場法的這個定義可以看出：市場法的出發點是實際發生交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法也是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現。正因為如此，《規范》第5.1.4條規定：有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法。

　　不僅市場法體現了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產估價方法究其實質，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準，這從《規范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach)

　　預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

　　“2.0.14成本法(cost approach)

　　求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

　　“2.0.15假設開發法(hypothetical development method，residual　method)

　　預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

　　首先，收益法、成本法和假設開發法都要求估價的最終結論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現，應用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。

　　同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”(《規范》第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(《規范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)，假設開發法采用“正常開發成本”(《規范》第2.0.15條)。這些都說明，這些估價方法同樣是以現實存在的與估價對象有關的各種公開市場價值為出發點的(這里所說的“與估價對象有關的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發成本等)。

　　實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設開發法是通過估價對象成為最終產品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。因此，我們可以認為：其他的估價方法都是市場法的變形，因為它們的實質都是要確定估價對象的公開市場價值。

　　我們甚至可以通過一些極端的情況來認識其他估價方法與市場法之間的聯系。假定要評估一宗房地產在某估價時點的價格，如果知道一年后該房地產的正常市價是4 200元/┫，又知道該房地產的報酬率是5%，不考慮交易稅費等因素，我們可以推斷出當前該房地產的正常市價應該是4 200/(1+5%)=4 000(元/┫)。如果我們把一年以后的正常市價4 200元/┫當作該房地產的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經與市場法幾乎沒有什么區別了。

　　同樣，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產在完成后的市場價值減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤，得出該未完成的房地產價值，如果估價對象的狀態逐步接近最終產品，這時的假設開發法也就逐步接近市場法了。

　　1.2.2.價值標準、估價方法與估價目的

　　在定義估價方法時，《規范》已經明確了公開市場價值標準，在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規范》又再一次強調了公開市場價值標準。在土地使用權出讓價格評估、房地產轉讓價格評估、(從事生產、經營活動的)房地產租賃價格評估、房地產抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：

　　“6.1.2土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、招標、拍賣的出讓方式。協議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6.10房地產拍賣底價評估進行。”

　　“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。”

　　“6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。”

　　“6.4.2房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”

　　在房地產課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：

　　“6.6.3房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準;并應符合相關稅法的有關規定。”

　　由此可見，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。

　　曾經有人提出，市場法估價的結論是最接近實際的，成本法估價的結論通常偏低，收益法估價的結論通常偏高。實際上，通過前面的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排除允許的誤差后，各種估價方法得出的結論應是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關系。曾經有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結論：各種估價方法的應用在多數情況下并不受估價目的的限制。

　　當然，《規范》的5.1.7條這樣規定：“在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規范》條文的明確規定：

　　“5.1.7本條的規定主要是考慮到目前估價行業的現狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法。”

　　可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規定。

　　我們還可以再來看一下《規范》中“不同估價目的下的估價”的一條規定：

　　“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。”

　　從這條規定中我們可以看到，這里要求對“待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法”，是針對“待開發房地產”這類估價對象的，而并不是針對“房地產轉讓”這類估價目的的。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。