2014房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:經(jīng)濟評價指標

更新時間：2014-02-19 15:26:26 來源：|0

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摘要 2014房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:經(jīng)濟評價指標

　　第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標

　　一、投資回收與投資回報

　　投資收益，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收：指投資者對其所投入資本的回收，投資回報：指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。

　　用公式分析，最易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。已經(jīng)知道：

　　投資回收是用提取折舊方式獲得，投資回報表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。開發(fā)投資：投資回收指所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報則為開發(fā)商利潤。

　　二、經(jīng)濟評價指標體系

　　開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。

　　靜態(tài)指標：不考慮資金時間價值，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標;

　　動態(tài)指標：要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。

　　清償能力指標：指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。投資者、金融機構(gòu)重視項目償債能力

　　應該指出的是，由于開發(fā)投資項目與置業(yè)投資項目的效益費用特點不同，在實際操作中，兩種類型投資項目的評價指標體系略有差異。

　　三、通貨膨脹的影響

　　對通脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來投資收益的預測和適當收入或收益率的選擇。投資者往往提高對名義投資回報率(或收益率)的預期，以補償購買力的損失。即要提高期望投資回報率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

　　從理論上來說，全部期望投資回報率應包含所有預期通脹率的影響。預期收益率通常隨著對通脹率預測的變化而變化。當折現(xiàn)率不包含對通脹的補償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。通脹率和收益率經(jīng)常是同時變動，很難找到一個特定的折現(xiàn)率來準確反映當前的市場狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預期。

　　通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導致折現(xiàn)率提高;增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風險因素發(fā)生變化。

　　實際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計未來收益現(xiàn)金流時，可允許未來年經(jīng)營收入以及運營成本隨著通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對分析結(jié)果準確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實。若在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當考慮(適當調(diào)低折現(xiàn)率估計)。

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