第三節 銀行信貸融資

　　1.房地產開發貸款：

　　(一)房地產開發貸款的種類

　　房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類。

　　1.地產開發貸款

　　土地開發是對毛地或生地進行改良，為土地上的房屋開發進行前期準備。

　　2.房產開發貸款

　　商業銀行通常在房地產開發項目建設階段的融資中扮演關鍵角色。

　　(二)房地產開發貸款的風險

　　1.政策風險

　　2.市場風險

　　3.經營風險

　　4.財務風險

　　5.完工風險

　　6.抵押物估價風險

　　7.貸款保證風險

　　(三)房地產開發貸款的風險管理

　　從降低房地產開發貸款風險的角度出發，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會要求商業銀行對房地產開發貸款進行風險管理，主要措施是：

　　(1)對未取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發放任何形式貸款。

　　(2)對申請貸款的房地產開發企業，應要求其自有資金不低于開發項目總投資的35%。嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保、抵押，確保其真實、合法、有效。

　　(3)房地產開發項目，應符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，保證項目的合法性和可行性。

　　(4)對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核，對成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性的房地產開發企業的貸款應審慎發放，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的房地產開發企業的貸款發放應嚴格限制。

　　(5)在房地產開發企業的自籌資金得到保證后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。

　　2.土地儲備貸款：

　　(一)土地儲備貸款的發放

　　土地儲備貸款，是指銀行向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

　　(二)土地儲備貸款的風險

　　(1)土地儲備機構自有運作資金嚴重不足，主要依靠銀行貸款。

　　(2)土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配。

　　(3)土地儲備機構貸款抵押中的法律問題帶來的風險

　　當前，土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。

　　(三)土地儲備貸款的風險管理

　　由于土地儲備貸款的發放對象主要是政府土地儲備機構，其本身并不具備獨立的法人資格，而且土地收購儲備過程中的土地權屬并不十分清晰，因此商業銀行亦非常重視該類貸款的風險管理。土地儲備貸款風險管理的具體措施包括：

　　(1)對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人，審慎發放土地儲備貸款。

　　(2)以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

　　(3)對包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等土地整體情況，進行認真的調查分析。

　　(4)實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

　　3.房地產抵押貸款：

　　(一)房地產抵押貸款的概念與發展現狀

　　房地產抵押貸款，是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人(抵押權人)提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。

　　(二)房地產抵押貸款的種類

　　1.個人住房抵押貸款

　　個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。

　　2.商用房地產抵押貸款

　　商用房地產抵押貸款，是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買的房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。

　　3.在建工程抵押貸款

　　在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　(三)個人住房貸款的風險

　　個人住房貸款的風險主要表現為操作風險、信用風險、市場風險、管理風險和法律風險。

　　(四)金融機構對房地產抵押物的要求

　　不論是何種類型的抵押貸款，金融機構在設定房地產抵押權時，通常要對抵押物的情況，按以下幾個方面的要求進行審查確定：

　　1.合法設定房地產抵押權

　　2.擇優選擇設押的房地產

　　3.合理確定抵押率

　　4.處置抵押物的渠道暢通

　　(五)個人住房抵押貸款的風險管理

　　商業銀行對個人住房抵押貸款的風險管理，包括貸款發放管理和貸后對還款過程的管理。

　　4.房地產抵押貸款二級市場：

　　房地產抵押貸款二級市場與房地產抵押貸款一級市場相對應。在一級市場中，商業銀行和儲蓄機構等利用間接融資渠道發放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發放的抵押貸款，將其轉化為房地產抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的融合。

　　(一)抵押貸款二級市場的發展

　　抵押貸款業務中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產品的設計。第二，貸款的銷售或營銷，即使潛在的借款人知曉所銷售的特定產品的優點并完成產品的銷售 (即貸款的發放)。第三，貸款的管理或者運作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發放貸款所需的資金。第五，貸款風險的承擔，包括違約風險和價格風險等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業務中的這些職能可以由一個機構完成。但是，在貸款業務規模較大時，多個機構分別承擔其中的一種或者幾種職能，更能發揮這些機構的競爭優勢。抵押貸款二級市場的發展，促進了這種專業化分工的產生和完善。

　　(二)抵押貸款二級市場發展的條件

　　發展抵押貸款二級市場，首先需要有一個健全的房地產抵押貸款一級市場。

　　其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發展的市場條件。

　　(三)抵押貸款支持證券的類型

　　抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券(Mortgage-backed bonds)、抵押貸款傳遞證券(Mortgage陽ss-through securities)、抵押貸款直付債券(Mortgage pay-through bonds)和抵押貸款擔保債務(Collateralized mortgage obligations)。