第九章 房地產金融與項目融資

　　第一節 房地產資本市場

　　1.房地產市場與資本市場：

　　房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發展、房地產價值的提高而逐漸演變的。在房地產價值較低的時候，房地產投資者(開發商或業主)自己就可以提供開發或獲得房地產所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。

　　隨著房地產價值的逐漸提高，開始需要從金融機構貸款，房地產信貸開始流行。隨著房地產信貸規模逐漸增大，傳統的房地產金融機構為了規避相關貸款風險，開始實施抵押貸款證券化。同時，商用房地產價值的提高，使得單個自然人無法提供全部權益資本。大宗商用房地產逐漸變成由公司、房地產有限責任合伙企業、房地產投資信托等機構持有。這些機構通過發行股票和債券等方式為房地產開發投資活動獲得融資，從而實現了房地產權益的證券化。

　　這時，房地產市場和資本市場之間變得密不可分。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款在內的房地產貸款，已經成為商業銀行、儲蓄機構等金融機構的資產的主要組成部分;房地產股份有限責任公司和房地產投資信托公司的股票和其他股票一樣在股票交易所交易;房地產抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。

　　2.房地產權益融資：

　　當房地產企業的資本金數量達不到啟動項目所必須的資本金數量要求時，就需要進行權益融資。

　　(一)房地產權益融資的特點

　　房地產權益融資主要表現為房地產企業權益融資。房地產企業也可以為特定房地產投資項目，即房地產項目公司進行權益融資。房地產權益融資的特點是資金供給方或房地產權益投資者需要與房地產企業共同承擔投資風險，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。

　　(二)中國房地產權益融資需求

　　目前，我國房地產企業平均規模增長速度很快，但權益資本普遍偏少，資產負債率偏高。因此，房地產企業主要從事開發業務，較少進行持有物業投資。

　　(三)房地產權益融資的新發展

　　為拓寬房地產直接融資渠道，國家已決定開展房地產投資信托基金試點。根據《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》的初步規劃，試點階段的房地產投資信托基金將在銀行間市場發行，而非交易所公開上市;在產品設計上，不采用國際通行的買斷式，而通過信托方式來隔離資產的所有權和收益權，發行人不喪失對資產的控制權，只是將資產的收益權轉讓給信托單位持有人。因此，試點階段的房地產投資信托基金募集資金有限，個人投資者和機構投資者不能參與投資，短期內尚難以對房地產直接融資做出較大貢獻。

　　3.房地產債務融資：

　　債務融資就是借錢做生意。很少有房地產企業完全使用自有資金進行房地產投資，充分利用財務杠桿的作用，通過債務融資提高企業的投資能力，是房地產企業的通行做法。

　　(一)債務融資的特點

　　債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和有關費用。此外，相對于權益融資，債務融資還具有以下幾個特點：

　　(1)短期性。債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。

　　(2)可逆性。企業采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。

　　(3)負擔性。企業采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業的固定負擔。

　　(4)流通性。債券可以在流通市場上自由轉讓。

　　權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利;債務融資形成的是企業的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。

　　(二)債務融資的類型結構

　　企業債務主要包括銀行信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。

　　1.銀行信貸

　　銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業單位使用，在約定時間內收回并收取一定利息的經濟活動。

　　2.商業信用

　　商業信用是指工商企業之間相互提供的，與商品交易直接相聯系的信用形式，包括企業之間以賒銷分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基礎上以預付定金等形式提供的信用。

　　3.企業債券

　　根據我國《公司法》的規定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，可以依法發行公司債券。

　　4.租賃融資

　　租賃融資是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。

　　(三)厲地產債務融資來源

　　房地產債務融資的主要來源是商業銀行和銀行類金融機構。