2014年房地產估價師《理論與方法》第九章考點
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考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對假設開發法，包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節假設開發法概述
一、假設開發法的含義*――成本法的倒算法
二、假設開發法的理論依據――預期原理、地租原理
三、假設開發法適用的估價對象和條件*
(一)假設開發法適用的估價對象
(二)假設開發法估價需要具備的條件
有規劃條件，但尚未明確的待開發用地，不可用假設開發法
(三)假設開發法的其他用途
測算待開發房地產的最高價格、預期利潤、開發中的最高費用
四、假設開發法估價的操作步驟*
第二節假設開發法的基本公式*
一、假設開發法最基本的公式*
待開發房地產價值=開發完成后的價值-后續必要支出及應得利潤
二、按估價對象和開發完成后的房地產狀況細化的公式(5種不同情況的起點：生地、毛地\熟地、在建工程、舊房地;2種情況的終點：熟地、新房地。前者是土地開發，也稱一級市場開發;后者是房地產開發，也稱二級市場開發)
(一)求生地價值的公式
1.適用于在生地上進行房屋建設的公式
2.適用于將生地開發成熟地的公式
(二)求毛地價值的公式
1.適用于在毛地上進行房屋建設的公式、
2.適用于將毛地開發成熟地的公式
(三)求熟地價值的公式(適用于在熟地上進行房屋建設)
(四)求在建工程價值的公式(適用于將在建工程續建成房屋)*
(五)求舊房價值的公式(適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房)
三、按開發完成后的房地產經營方式細化的公式
(一)適用于開發完成后的房地產銷售的公式
(二)適用于開發完成后的房地產出租或營業的公式
第三節現金流量折現法和傳統方法*
一、現金流量折現法和傳統方法的定義
二、現金流量折現法與傳統方法的區別*
估價時點以及房地產市場狀況的差異;
傳統方法不折現，直接加總;現金流量折現法需要折現處理;
傳統方法單獨計算利息和利潤，現金流量折現法，在利息率中考慮利息與利潤，不需要單獨計算利息與利潤。
三、現金流量折現法和傳統方法的優缺點*
第四節假設開發法測算中各項的求取*
建造期\建設期\銷售期\經營期\開發經營期
一、后續開發經營期P332圖形要熟練
二、開發完成后的價值
(一)開發完成后的價值對應的房地產狀況
(二)開發完成后的價值對應的時同
(三)開發完成后的價值的預測方法
三、后續必要支出及應得利潤
四、折現率
五、測算中的其他有關問題
(一)注意假設開發法的三種估價前提：自己開發、自愿轉讓、被迫轉讓
三種情況下的價值，自己開發最大、自愿轉讓居中，被迫轉讓的最小。
(二)應考慮開發完成后的房地產價值以外的收益
第五節假設開發法總結和運用舉例
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