收益法及其運用

　　本章介紹房地產(chǎn)估價三大基本方法之一的收益法，包括其含義、理論依據(jù)，適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。

　　第一節(jié) 收益法概述

　　一、收益法的含義

　　收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將預測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法(dire ctcapitalization)是預測估價對象未來某-年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法(yield capitalization)是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(discounted cash flow，DCF)，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

　　收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：

　　地價=年地租×購買年

　　例如，威廉?配第(William Petty，1623～1687)在1662年出版的《賦稅論》中寫道：在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！昂髞碛辛说刈赓Y本化法，即：

　　地價=地租/利息率

　　并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)-購買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！贝撕?，產(chǎn)生了將未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率的直接資本化法(價格：年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價格;年收益×收益乘數(shù))。再后來，出現(xiàn)了報酬資本化法。

　　下面先以報酬資本化法為主來說明收益法。盡管從收益法的歷史演進來看，先有直接資本化法后有報酬資本化法，但如同弄懂了地租資本化法后就容易理解早期購買年法一樣，弄懂了報酬資本化法后就容易理解直接資本化法。

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