二、收益法的理論依據

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是基于房地產市場參與者對房地產未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預期的合理性。從理論上講，一宗房地產過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發生異常變化使得過去的趨勢不能繼續發展下去。

　　收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的收益，是以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價格就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果

　　某筆資金×利率=房地產的凈收益

　　那么，這筆資金就是該宗房地產的價格。將上述等式變換一下便得到：

　　房地產價格=房地產的凈收益/利率

　　例如，某人擁有一宗房地產每年可產生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。

　　上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表述，嚴格說來還不很確切。在下一節中將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產收益的風險與獲取銀行存款利息的風險相同下的收益法情況。如果凈收益每年不是一個固定值，例如不是始終為2萬元，而是有時為2萬元，有時為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個固定的利率(這里的5%)與它等同;如果在利率也變化的情況下，例如有時為5%，有時為8%，那么就更不能簡單地把40萬元說成是房地產的價格;如果再加上獲取收益的期限為有限年，例如土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權，或者由于其他原因造成獲取收益的期限為有限年，例如某宗房地產預計30年后將會被海水淹沒或者荒漠化，則問題就更加復雜。因為將一筆資金存人銀行所得的利息，從理論上講是未來無限年都會有的(忽略銀行破產的情況)。另外，收益法中的報酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息(報酬)的資本的利率(報酬率)等同起來。在后面的內容中，將說明收益法中的報酬率等同于一定的銀行利率也是一個特例。

　　考慮到上述種種情況，可以把普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。

　　現代收益法是建立在資金具有時間價值觀念上的。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值;或者通俗地說，現在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現得”就是這種觀念的反映。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為 “利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。也可以將利息理解為使用資金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一樣。

　　利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：

　　利率=(單位時間內的利息/本金)×100%

　　為了證明資金的時間價值，你可以問任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當于今天的1000元。在這種情況下，資金的時間價值是以每年l0%進行計算的。有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：①未來凈收益的大小-未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長短-獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性-獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低。

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