2014房地產估價師《案例與分析》考點:集聚程度

更新時間：2013-11-12 10:39:26 來源：|0

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摘要 2014房地產估價師《案例與分析》考點:集聚程度

　　影響商務辦公房地產價格的因素

　　(一)影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況

　　1.集聚程度

　　商務辦公房地產的集聚程度對其價值產生很大影響，因為商務機構的大量集聚必然擴大這一區域的知名度、影響力，推動這一區域高檔寫字樓的建設并形成一定的規模，區域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區域中機構的知名度。因此，寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區域，其寫字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務區集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓，吸引了國外的大型企業及其辦事機構、國外駐穗辦事機構，世界500強企業分支機構、國內大型企業及其辦事機構，中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

　　通常情況下，城市商務區及其等級往往是根據寫字樓的集聚程度來劃分的，中央商務區往往是高檔次寫字樓大量集聚的區域，也是寫字樓租金水平最高的區域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區域，從而形成了陸家嘴商務辦公區，外灘商務辦公區、虹橋商務辦公區、南京西路商務辦公區、淮海中路商務辦公區、徐家匯商務辦公區，其中陸家嘴商務辦公區的甲級寫字樓無論從數量還是從建筑面積來說都遙遙領先于其他商務辦公區而成為上海頂級的商務辦公區，其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區域是僅次于陸家嘴商務辦公區的次一級商務辦公區。相比而言，徐家匯商務辦公區的甲級樓供應量較少，甲級商務辦公樓面積大大少于以上區域，為第三級商務辦公區。其他區域無論是甲級寫字樓的數量、寫字樓規模及影響力都較小，為低級別商務辦公區。因此對寫字樓進行估價時，應分析估價對象所處區域寫字樓的集聚程度、商務辦公區等級以確定其租金水平。

　　2.交通條件

　　能否方便、快捷到達辦公地點，能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業特別是企業公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達性，其交通連接需要在三維空間展開，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價值的重要區位狀況。

　　3.周邊環境

　　商務辦公房地產既不像商業房地產那樣要求周圍環境繁華熱鬧，也不像居住房地產那樣要求周圍環境優美幽靜，但要求周圍環境整潔氣派，有現代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

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