九、房地產糾紛估價

　　1、房地產糾紛估價的類型。

　　①針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產價格類糾紛。由法院、仲裁機構請房地產估價機構完成。

　　②針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結果做出鑒定和裁決。

　　2、房地產價格類糾紛的特點。

　　①房地產糾紛中的民事法律關系較復雜。一宗房地產糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭較多，變化較大。同時，房地產證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

　　②房地產糾紛爭議標的價值一般較大。

　　③房地產糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規劃部門、城建部門、土地管理部門、房產管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產糾紛進行調處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協調各方關系。

　　④房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

　　3、房地產估價結果糾紛的特點。

　　①房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的糾紛。

　　②房地產估價結果糾紛地調處必須由專門的估價仲裁機構進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

　　4、房地產糾紛估價及其特點。

　　房地產糾紛的解決方式有：協議、調解、仲裁、訴訟等。

　　①除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

　　A 房地產轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產交易價格糾紛、房地產拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產交易協議、拆遷補償協議的簽字日期或協議所載日期;

　　B 遺產、共有財產中房地產分配估價時，估價時點一般應以繼承關系、共有財產關系確定日期;

　　C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點;

　　D 房地產估價服務糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

　　②價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生前的近期客觀資料。

　　③不能以當前房地產市場實際價格作為原估價結論是否真、客觀、合理的判斷標準。

　　④糾紛估價的評估依據是估價時點對應的房地產狀況。

　　十、房地產拍賣底價評估

　　1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規定。

　　2、幾條相關法律。

　　①《擔保法》第五十五條規定：城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，以實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=

　　②《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產。

　　第五十六條規定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。

　　委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

　　拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。

　　3、房地產拍賣底價評估的特點。

　　①強制處分。處分行為要在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。采集者退散

　　②快速變現。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。

　　③市場需求面窄，推廣力度小。

　　④消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產價格會低于正常房地產價格。

　　⑤購買者的額外支出。拍賣時所發生的費用以及產權轉移時所發生的費用，由于競買者要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。

　　4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調減。

　　5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場比較法。

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