一.單選題：

　　1.凈收益率與運營費用率的關系是( )

　　A.凈收益率=運營費用率

　　B.凈收益率>運營費用率

　　C. 凈收益率<運營費用率

　　D. 凈收益率+運營費用率=1

　　標準答案：d

　　考生答案：

　　本題分數：6.67

　　本題得分：0

　　解析：凈收益率與運營費用率的關系是一種互補的關系。

　　2.用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取( )凈收益作為估價依據。

　　A.類似房地產的客觀

　　B.類似房地產的實際

　　C.類似房地產的最高

　　D.類似房地產的最低

　　標準答案：a

　　考生答案：

　　本題分數：6.67

　　本題得分：0

　　解析：類似房地產的最高、最低、實際價格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社會平均的收益水平。

　　3.與報酬率性質不同的名詞有( )

　　A.利息率

　　B.折現率

　　C.內部收益率

　　D.空置率

　　標準答案：d

　　考生答案：

　　本題分數：6.67

　　本題得分：0

　　解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　4.在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據( )確定收益年限。

　　A.土地的整個使用年限

　　B.土地的剩余使用年限

　　C.建筑物的整個使用年限

　　D.建筑物的整個使用年限

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數：6.67

　　本題得分：0

　　解析：土地取得收益的時間是與該塊土地實際相關的剩余使用年限決定的。

　　5. 某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A.700000元

　　B.695554元

　　C.777268元

　　D.800500元

　　標準答案：c

　　考生答案：

　　本題分數：6.67

　　本題得分：0

　　解析：

　　二.多選題：

　　1.收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含( )

　　A.所得稅

　　B.土地攤提費

　　C.改擴建費

　　D.房屋火災保險費

　　標準答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分數：13.34

　　本題得分：0

　　解析：D是收益性房地產正常運營所必須的，所以要包含在運營費用當中。

　　2.求取報酬率的方法有( )

　　A.累加法

　　B.市場提取法

　　C.投資報酬率排序插入法

　　D.實際觀察法

　　標準答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分數：13.34

　　本題得分：0

　　解析：D是求建筑物折舊的方法。

　　3.可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有( )

　　A.商業利潤

　　B.凈運營收益

　　C.潛在毛收入

　　D.有效毛收入

　　標準答案：B, C, D

　　考生答案：

　　本題分數：13.34

　　本題得分：0

　　解析：A不是房地產本身帶來的收益，而是其他資本或經營的收益。

　　4.在收益法中，下列哪一種說法是正確的( )

　　A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

　　B.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率

　　C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率

　　D.報酬率與投資風險正相關

　　標準答案：A, D

　　考生答案：

　　本題分數：13.34

　　本題得分：0

　　解析：BC正確的說法應該是：運營費用占有效毛收入的比率稱為運營費用率，投資回報占所投入的資本的比率稱為報酬率。

　　5.報酬率=( )+風險調整值-投資帶來的優惠

　　A.無風險報酬率

　　B.安全利率

　　C.經濟增長率

　　D.銀行貸款利率

　　標準答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分數：13.34

　　本題得分：0

　　解析：根據累加法，報酬率=無風險報酬率+風險補償率-投資帶來的優惠，無風險報酬率也稱為安全利率，是無風險投資的報酬率， CD均不是無風險報酬率。

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