一、單項選擇題(共35題，每題1分。)

　　1.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。

　　A適應性 B對專業管理的的依賴性

　　C位置的固定性 D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性

　　2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5 B 60 C 65 D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產抵押

　　C 土地使用權出讓 D 土地使用權轉讓

　　答案：C

　　解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場

　　5.一般來說，認知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于　　　B低于　　　C等于　　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.

　　A102 B120 C108 D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列說法不正確的是( )

　　A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。

　　B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。

　　C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

　　D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。

　　8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )

　　A P(1+i)n B P(1+i*n)

　　C P*n*i D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )

　　A 101萬元 B 137萬元 C 256萬元 D 500萬元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.從房地產投資的角度說,風險是指( )

　　A房地產投資結果的好壞程度 B獲取預期投資收益的可能性大小

　　C房地產投資項目激烈競爭程度 D房地產開發程度

　　答案：B

　　解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小.

　　11.風險最大的是商業物業風險,是因為( )

　　A商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大

　　B商業投資的預測最難

　　C商業的社會發展方向不易預測

　　D商業人員無法競爭時心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大

　　12.房地產開發活動可從( )兩個方面進行考察。

　　A投資資金量和預期收益資金 B資金流通方式和對策

　　C出租、出售或經營形態 D物質形態和貨幣形態

　　答案：D

　　解析：房地產開發活動可從物質形態和貨幣形態兩個方面進行考察。

　　13.對于開發投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )

　　A銷售收入 B開發利潤 C成本利潤率 D投資回報率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現形式。

　　14.下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是( )

　　A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。

　　B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發周期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時要設定不確定因素的變化范圍

　　D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　15.開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

　　A10日 B15日 C1個月 D2個月

　　答案：C

　　解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。16.個人住房抵押貸款期限可長達( )年。

　　A 10 B 20 C 30 D 50

　　答案：C

　　解析：個人住房抵押貸款期限可長達30年。

　　17.關于貸款擔保說法錯誤的是( )

　　A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。

　　B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。

　　C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。

　　D貸款有保證、抵押、質押三種形式。

　　答案：B

　　解析：貸款的擔保人不能取代借款人的信用狀況。

　　18.( )的建筑規模一般都在3萬┫以上，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。

　　A市級購物中心　　　　　　　　B區購物商場

　　C居住區商場　　　　　　　　　D鄰里服務性商店

　　答案： A

　　解析：市級購物中心的建筑規模一般都在3萬┫以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。

　　19.a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是(　　)

　　Aabcd Bbacd

　　Ccabd Dacbd

　　答案：D

　　解析：應明確調查的步驟。

　　20.申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的( )。

　　A20% B 30% C 50% D60%

　　答案：C

　　解析：申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的50%。

　　21.在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列( )調查。

　　A消費者類別 B消費者社會階層分布

　　C消費者購買能力 D消費者購買習慣

　　答案：B

　　解析：消費者社會階層分布為經濟環境調查的內容。

　　22.研究機構對居民需求住宅戶型抽樣調查結果表明，70%以上的家庭認為( 　　)平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。

　　A60-80 B80-100 C80-120 D100-140

　　答案：C

　　解析：70%以上的家庭認為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。

　　23.在房地產市場的分類中,二級市場是指( )

　　A土地使用權轉讓市場 B新建商品房租售市場

　　C 土地使用權出讓市場 D土地使用權出讓和新建商品房租售市場

　　答案：B

　　解析：二級市場是指新建商品房租售市場.

　　24.某筆存款額為1000元，復利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為( )

　　A12% B12.55% C12.68% D12.45%

　　答案：A

　　解析：各義利率為12%,實際利率為12.55%

　　25.某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2.8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現金回報率為( )。

　　A 4.7% B 7% C 11% D14%

　　答案：C

　　解析：(2.8-0.6)/20×100%=11%

　　26.借款期內內任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為( )

　　A等額還本付息法 B菲爾德法

　　C汽球法 D還款常數法

　　答案：C

　　解析：這種方式叫作汽球法.

　　27.經濟評價選擇評價標準類基礎參數,其指標不包括( )

　　A基準收益率 B目標成本利潤率

　　C目標投資利潤率 D目標財務杠桿比率

　　答案：D

　　解析：財務杠桿比率融資相關參數.

　　28.某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5.5，規劃建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為( ).

　　A 1000┫ B1240┫ C22000┫ D1800┫

　　答案：B

　　解析：(4 000×5.5―4 000×60%×4)/10=1 240(┫)

　　29.一般說來,標準方差越小,投資風險( )

　　A越小 B越大 C越難控制 D越難估算

　　答案：A

　　30.在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發過程中( )的主要工作內容。

　　A 會計師 B 經濟師

　　C 估價師 D 工程師

　　答案：C

　　31.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是( )

　　A當每年計息周期數m>1時，實際利率小于名義利率

　　B當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率

　　C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

　　D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當每年計息周期數m>1時，實際利率大于名義利率

　　32.監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理屬于(　　　)的工作內容.

　　A物業管理　　　　B設施管理

　　C資產管理　　　　D組合投資管理

　　答案：D

　　33.房地產投資信托按( )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。

　　A權益類型 B抵押方式

　　C投資業務 D信托性質

　　答案：D

　　34.編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和( )

　　A網絡圖法 B表格法

　　C竣工圖法 D坐標圖法

　　答案：A

　　解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網絡圖法

　　35.判斷物業代理公司已往的業績,關鍵要看其( )

　　A共代理了多少項目 B代理成交額是多少

　　C人員素質 D代理的成功率有多大

　　答案：D

　　解析：判斷物業代理公司已往的業績,關鍵要看其代理的成功率.

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0。5分。)

　　1.房地產投資也有缺點，這些缺點表現在( )

　　A變現性差 B投資額巨大

　　C投資回收周期長 D需要專門的知識和經驗

　　E具有過人的膽量和風險承擔精神。

　　答案：ABCD

　　解析：不包括E項。

　　2.銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到( )因素。

　　A抵押物的流動性 B貸款期限的長短

　　C通貨膨脹的預期 D貸款企業的信用等級

　　E所處的市場條件

　　答案：ABCE

　　解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。

　　3.金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括( )。

　　A企業資信等級 B項目基本情況

　　C市場分析結果 D財務評價指標

　　E貸款擔保方式

　　答案：BCD

　　解析：金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結果、財務評價指標

　　4.寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考( )確定。

　　A消費價格指數 B商業零售價格指數

　　C上證價格指數 D建安工程價格指數 E中房價格指數

　　答案：AB

　　解析：主要考慮以上兩種因素。

　　5.對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為( )方面。

　　A銷售收入 B物業增值

　　C減少納稅 D股權增加 E 租金

　　答案：BCDE

　　解析：對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業增值、減少納稅、股權增加等四個方面。

　　6.對收益性物業來說，空置率提高將會導致( )等后果。

　　A租金收入減少 B附加支出增加

　　C物業資本價值下降 D運營成本下降

　　E租客要求更大的租金折扣

　　答案：ACE

　　解析：對收益性物業來說，空置率提高將會導致租金收入減少和物業資本價值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。

　　7.投資者可以控制的風險包括( )

　　A利率風險 B政策性風險 C 資本價值風險

　　D持有期風險 E比較風險

　　答案：CDE

　　解析：AB屬于系統風險.

　　8.居住物業一般是指供人們居住的建筑,包括( )等。

　　A普通住宅 B公寓 C別墅

　　D客棧 E酒店

　　答案：ABC

　　解析：客棧和酒店不屬于居住物業。

　　9.房地產市場的功能有(　)

　　A配置存量房地產資源和利益

　　B指導供給以適應需求的變化

　　C指導政府制訂科學的土地供給計劃

　　D引導需求適應供給條件的變化

　　E顯示房地產市場需求的變化。

　　答案：ABCDE

　　10.確立施工中控制質量的具體措施，主要包括( )方面

　　A對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。

　　B控制混凝土質量

　　C對對工程中的配套設備進行檢驗。

　　D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法

　　E關注各項工程的工作量。

　　答案：ABD

　　解析：不包括C、E

　　11.下列說法不正確的是( )

　　A房地產項目中兩稅一費指營業稅、城市建設維護稅和教育費附加

　　B營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率

　　C城市建設維護稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率

　　D教育費附加=應納稅銷售(出租)收入×稅率

　　E現行營業稅的稅率為3%

　　答案：CDE

　　解析：城市建設維護稅和教育費附加為營業稅稅額的7%和3%。營業稅稅率現為5%。

　　12.分析市場趨勢的方法主要有：(　)

　　A購買者意圖調查法　　B銷售人員意見綜合法

　　C老師意見法　　　　　D時間序列分析法

　　E相關分析法

　　答案：ABCDE

　　13.按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(　　)的模式。

　　A同質偏好　　　B同形偏好

　　C集群偏好　　　D分散偏好 E心理偏好

　　答案：ACD

　　解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。

　　14.盈虧平衡分析的基本方法是建立( )之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。

　　A銷售收入與成本 B銷售收入與費用

　　C成本與產量 D利潤與成本 E銷售收入與銷量

　　答案：CE

　　解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系

　　15.財務評價的輔助報表包括( )

　　A損益表 B總投資估算表 C資產負負債表

　　D經營成本表 E借款償還表

　　答案：BDE

　　解析：AC為基本報表。

　　三、判斷題(共15題，每題1分，用√表示正確，用×表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.房地產投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發房地產項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業進行的置業投資。

　　答案：×

　　解析：購買建成的物業進行的置業投資屬于直接投資。

　　2.房屋的吸納周期數值上等于吸納率的倒數.

　　答案：√

　　3.在置業投資中,運營費用比率越高,則預示著投資項目的凈經營收入越低,項目抵抗風險的能力越弱

　　答案：√

　　4.多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發生變化，相互影響時，對項目經濟評價指標的影響。

　　答案：×

　　解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。

　　5.投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。

　　答案：×

　　解析：初步可行性研究也稱為預可行性研究。

　　6.為體現公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態度。

　　答案：×

　　解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應對承租人進行選擇。

　　7.開發項目成本費用中，財務費用是指企業財務部門所發生的各項費用，包括財務人員工資、辦公費、銀行利息等。

　　答案：×

　　解析：財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用。主要為借款的利息。

　　8.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。

　　答案：×

　　解析：正好相反。

　　9.市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質和強度,從而作出預測，這種方法尤其適用于中、短期預測。

　　答案：×

　　解析：這種方法尤其適用于中、長期預測。

　　10.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。

　　答案：×

　　解析：中標后，開發商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。

　　11.雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。

　　答案：×

　　解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式

　　12.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。

　　答案：√

　　13.如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形式，都是等值的。

　　答案：√

　　解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

　　14.對已辦理在建工程抵押的房地產開發項目在抵押期內，開發商可以在銀行的監管下預售

　　答案：√

　　15.在收益性物業的現金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經營收入前扣除.

　　答案：×

　　解析：抵押貸款還本付息要從凈經營收入中扣除

　　四、計算題(共2題，每題10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點兩面位。)

　　1. 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元?(設投資發生在年初,收益發生在年末)

　　答案:

　　該酒店第一年末的凈收益現值為:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元

　　該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

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