8、確定房地產(chǎn)估價技術路線就是確定房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎。‘保險金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)和土地分別估價再綜合的方法。可采用成本法、市場法;也可先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　12、(1)主要區(qū)位狀況因素：繁華程度;交通條件。

　　(2)影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局;樓層;面積;裝修等。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域有：交通條件;基礎設施;地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有：用地面給與形狀;地質和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　14、(1)注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。(2)分析市場的變現(xiàn)能力。

　　(3)考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　15、房地產(chǎn)估價技術路線是對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術路線。

　　例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。

　　這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。

　　我們也可以采用假設開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，

　　這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。

　　所以說，房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系。

　　注：主觀題答案僅供參考

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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