2012年房地產估價師《案例與分析》精講(3)

更新時間：2012-08-22 14:34:31 來源：|0

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　　收益法體現了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房地產作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現之后累加，用所得結果作為估價對象的房地產價格。收益法所體現的估價技術路線是：房地產價值是由房地產未來可獲得的收益決定的。

　　假設開發法體現的房地產價格形成過程也即估價技術路線是：

　　未完成的房地產的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現的是不同的估價技術路線。例如，對一宗尚未完成的房地產開發項目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現了一種技術路線。它所反映的價格形成過程是：房地產價值是由構成房地產價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設開發法先確定該項目完成后的市場價值，再扣除由未完成狀態繼續建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成房地產價值最終取決于它開發建設完成后的市場價值，由后者可以推算出前者。所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。

　　⑵ 把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內涵，而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產估價技術路線有助于正確理解和運用房地產估價方法，并且不會由于房地產估價方法在表現形式上的不同而迷惑。

　　第二節房地產估價技術路線的確定

　　一、確定房地產估價價值標準

　　㈠房地產估價的公開市場價值標準

　　房地產估價的價值標準所要解決的是房地產估價的最根本的問題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。國際上通行的和世界各國(地區)制定的估價規范(或標準、指南等類似文件)中，價值標準也都是一個重點強調的問題。通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標準。目前我國在房地產估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準。《規范》明確了公開市場價值標準在房地產估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的意義。

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