2012年房地產估價師《案例與分析》精講(4)

更新時間：2012-08-22 14:32:54 來源：|0

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　　《規范》第2.0.8條對公開市場價值標準進行了定義：“2.0.8公開市場價值Open market value在公開市場上最可能形成或成立的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。”

　　進行房地產估價，首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要估房地產的公開市場價值。

　　這樣的價值標準對房地產估價的方法起著決定性的作用。

　　㈡公開市場價值標準決定估價方法的實質在進行房地產估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。

　　根據公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然最好就是參照與估價對象房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種估價方法。

　　《規范》對市場比較法的定義如下：“2.0.12市場比較法(market comparison approach，salescomparison approach)將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此推算估價對

　　4象的客觀合理價格或價值的方法。”從市場比較法的這個定義可以看出：市場比較法的出發點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現。正因為如此，《規范》第5.1.4條規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。不僅市場法體現了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產估價方法究其實質，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準，這從《規范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)

　　預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

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