2012年房地產估價師《案例與分析》精講(2)

更新時間：2012-08-22 14:37:17 來源：|0

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　　而這兩種估價技術路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權價格減去土地使用權出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權出讓金價款。

　　又例如《規范》第6.12.2條規定：“6.12.2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。”

　　這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術路線。也就是說，在進行房地產損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所需的費用來衡量的。因此，房地產損壞賠償估價時，估價結論的價格內涵是“房地產因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。明確了價格內涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就明確了估價的技術路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。由以上所舉《規范》中的一些條文規定已經可以看出，房地產估價技術路線反映了房地產價格的內涵和房地產價格形成過程，關于這一點，在本章后面還會反復強調。

　　三、房地產估價技術路線與房地產估價方法

　　㈠房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系

　　房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的認識。可以說，每種房地產估價方法都體現了一種技術路線。

　　例如，市場法體現的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地產的正常市場價格是該房地產在公開市場上最可能實現的價格，或者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產的實際成交價格經過處理后作為評估價值”的技術路線。

　　成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：房地產的價值是由其各組成部分的價格累加而成的。

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