2012年房地產估價師《案例分析》模擬題(56)
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估價技術報告
一、個別因素分析
××商業城位于××區××路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)運用市場比較法估價
由于同類物業的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經過充分考慮各物業的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：
1， 交易情況修正
可比實例A、B、C均為正常價格，得估價對象情況一致，不進行交易情況修正。
2，交易日期修正
有關統計部門的資料表明，2002年房地產的市場價格略有下降，但下調幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業用途，該類物業2002年交易價格比較平穩，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。
2， 個別因素修正
3， 以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異(詳述略)，故進行個別因素修正。
4， 區域因素修正
可比實例A與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例A;
可比實例B與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略劣于可比實例B;
可比實例C與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例C;
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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