2012年房地產估價師《案例與分析》精講(32)

更新時間：2012-06-12 17:10:49 來源：|0

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　　【案例2-1】分析

　　⑴ 該報告以確定國有土地使用權出讓價格為目的，遵循土地估價原理、原則，選用基準地價系數修正法、假設開發法對估價對象估價，技術思路正確。

　　⑵ 該報告符合估價報告的總體要求，全面、公正、客觀、準確地記述了估價的過程、結論。

　　①完整地反映了估價所涉及的事實、推理過程、結論，正文內容和附件資料齊全、配套，估價結論能被報告使用者理解、接受。

　　②報告站在中立立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀的介紹、分析，結論依據充分。

　　③語言準確、清楚。

　　⑶ 報告的格式、組成內容符合規范要求。

　　⑷ 該報告符合土地使用權出讓價格評估要求：采用公開市場價值標準評估。

　　⑸假設開發法費用支出計算中，列出了專項維護基金。很好，因為不少類似報告忽略了該項費用支出。不足之處：

　　⑴ 開發完成后的房地產于基準日期的總價值的確定，應該至少選擇三個市場案例、采用市場比較法的有關程序和要求確定。該報告中只是籠統地“根據估價人員對該地區同類型住宅小區售價的調查，估算委估地塊住宅房屋平均售價為2100元/┫”便確定了開發完成后的住宅房屋于基準日期的總價值。該報告對于開發完成后的住宅房屋于基準日期的總價值的確定過程過于簡單。

　　⑵ 假設開發法中，應該對專業費、前期費、市政基礎設施配套費等規費取費及開發周期確定的依據、標準，予以說明。否則難免報告欠嚴謹之嫌。

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