具體評估時，將待估宗地的實際情況與住宅用地地價因素修正說明表相比較，對照住宅用地地價因素修正系數表，綜合確定待估宗地各相關因素的修正系數表

　?、?土地開發程度修正待估宗地土地開發程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整)與基準地價設定土地開發程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整)一致，故不需要修正。

　?、?計算委估地塊地價××區卓刀泉南路12號基準地價系數修正法評估過程一覽表

　?、?假設開發法

　　根據委托人提供的資料，估價對象土地為待建設空地，根據最有效使用原則，該宗地可采用假設開發法評估。從發展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預計的不動產總價中扣除成本費用和社會平均預期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格。因此，假設開發法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　⑴ 預測樓價

　　設定委估地塊上規劃興建建筑總面積69570┫的住宅建筑物。

　　24

　　假設開發期為1年，房屋建成后即可售完。根據評估人員對該地區同類住宅小區售價的調查，估算委估地塊平均售價為2100元/┫。則預測總樓價為：

　　2100×69570/10000=14609.70(萬元)

　?、?建安費用

　　參考《××市造價管理站關于發布××地區建筑安裝工程二○○三年二季度造價指數的通知》(×建價字[2002]31號)，綜合現場實際情況，估算該項目建安費用(含簡單裝修配套)單價為750元/┫，則建安費用為：750×69750/10000=5217.75(萬元)

　　⑶ 工程前期費用(含配套費及各項規費)

　?、倏辈煲巹澰O計：按建筑面積12元/┫估算，則為：12×69750/10000≈83.48(萬元)

　　②城市建設配套費

　　Ⅰ基礎設施配套費：80×69750/10000≈556.56(萬元)

　　Ⅱ消防設施配套費：1.5×69750/10000≈10.44(萬元)

　　Ⅲ人防易地建設費：24×69750/10000≈166.97(萬元)

　　以上合計為733.97萬元。

　?、蹓w改革費：10×69750/10000≈69.57(萬元)

　?、芸拐鹪O防審查：0.05×69750/10000≈0.35(萬元)

　?、莨こ藤|量監督費：按建安造價的1.8‰計，則為：5217.75×1.8‰≈9.39(萬元)

　?、蘩召M：12×69750/10000≈83.48(萬元)

　?、甙紫伔乐钨M：1.2×69750/10000≈8.35(萬元)

　　⑧開發行業管理費：0.5×69750/10000≈3.48(萬元)

　?、崞醵悾旱貎r以x表示，則契稅為0.04x(萬元)

　　工程前期費用合計為992.07+0.04x(萬元)

　?、?投資利息

　　參考2002年2月21日調整利率后中國人民銀行公布的一年期貸款利息率5.31%計，取1年貸款利息率5.31%。地價和前期費用一次性投入，建造費用在開發期內均勻投入，則投資利息為：(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(萬元)

　?、?投資利潤

　　本次評估確定為10%，則投資利潤：(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(萬元)

　?、?管理費用、銷售費用用其它不可預見費用按樓價的2.5%計，則為365.24(萬元)

　　⑺ 稅費(含后期費用)

　?、袼鋈葙M

　　根據對××市的調查，水增容平均費用為15元/┫。則水增容費為：104.36(萬元)

　　Ⅱ電增容費

　　××市電增容平均費用為45元/┫。則該項費用為313.07(萬元)

　?、鬆I業稅及附加(教育附加、城市維護建設稅、堤防維護建設、平抑副食品價格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(萬元)

　?、魧ｍ椌S護資金：5217.75×1.5%≈78.27(萬元)則后期稅費合計為1350.37(萬元)

　?、?計算地價

　　地價=樓價-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37經整理后：x≈5120.79(萬元)

　　因此，運用假設開發法測算出委估地塊地價為5120.79萬元，委估地塊面積34068.69┫，則單價為：1503.08元/┫。

　　七、估價結論及確定之理由

　　根據以上計算結果，結合所掌握的當地土地市場情況，由于上述計算結算差異不大，可取上述兩種方法的評估結果的算術平均數

　　作為委估地塊的地價，即：

　　土地單價=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/┫

　　土地總價=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬元

　　人民幣(大寫)：伍仟零壹萬伍仟陸佰元整

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