2012年房地產估價師《案例與分析》精講(35)
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㈠ 房地產實物狀況因素分析
估價對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權，2001年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項目由市建×公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，2003年1-4月完成1～6層水電風氣管線安裝，5月起進入全面裝修階段，預計2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝修工程于2003年12月31日前結束，屆時整棟大樓正式投入營運。估價對象具有最通透實用的平面布置，建成后將是市中心最大規模的購物中心之一。
××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進口復式鋁合板玻璃幕墻(大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產自日本，鋁板產自法國，裝飾帶、百頁窗產自中國臺灣)，大理石貼面;室內地面為人造大理石;石膏板隔板;隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂;不銹鋼卷簾門。
設備配置情況如下：
電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部;
空調：韓國LG中央空調系統;
消防：智能化自動噴淋及火災報警系統;
防盜保安系統：多媒體智能報警系統，TA4緊急廣播及背景音樂系統;
通訊系統：衛星電視接收系統，預留電話線路、插座;
物業管理：樓宇自動化管理系統;
備用電源：美國康明斯大功率發電機組。
㈡ 區位狀況因素分析
估價對象位于C市鹽市口青年路北側，距鹽市口和署襪街約50米遠，臨街寬度為110米;目前青年路和交通巷道路改造計劃已實施，改造后交通更方便;青年路現為中南地區服裝、鞋類和小商品批發市場，為C市商業黃金口岸。
㈢ 市場背景分析：(略)
㈣ 最高最佳使用分析：(略)
㈤ 估價方法選用
根據估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用收益法和成本法分別進行估價。
㈥ 估價測算過程
⑴ 收益法
具體采用報酬資本化法進行測算。通過將估價對象未來各期的正常凈收益，用適當報酬率折算到估價時點上的現值，確定為估價對象價格的一種估價方法。
① 求取理論預期收益
假設估價對象在2003年12月31日營運時即達到穩定租用狀態，則估價對象在未來5年內的現金流預測如下(單位：萬元)：
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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