2012年房地產估價師《案例與分析》精講(36)

更新時間：2012-06-12 17:04:38 來源：|0

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　　案例2-2】分析

　　報告格式符合評估要求，選用估價方法符合《規范》要求，技術思路清晰，語言表達簡潔明了。不足之處是：

　　⑴ 估價對象為一大型物業，評估報告未對物業的整體用途和分層用途作詳細說明，使報告書的估價方法確定和技術參數的確定依據欠缺。

　　⑵ 估價前提中，并未說明委托人已按其提供的設計方案的要求完成施工，這就使報告書后續的物業狀況及裝修狀況、設備的描述缺乏依據。

　　⑶ 在運用收益法過程中，對租金年遞增率4%，報酬率9%的選取缺乏必要的說明。

　?、?在運用成本法過程中，采用估價對象實際成本計算積算價格欠妥。

　?、?成本法估價時扣除招租修正值是不合理的，是對不同估價方法所體現的價格形成過程理解不深造成的，收益法是根據未來收益確定價格，由于招租期導致的收益減少自然會對其收益價格產生影響，但與成本法估價卻沒有必然聯系。

　?、?估價報告應用的有效期應是自估價報告完成之日起一年內有效，而不是自估價時點起一年內有效。

　　第三節屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格管理的法律規定

　?、?房屋租賃價格應以合同形式載明

　　《城市房地產管理法》第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定……租賃價格……”租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規范租賃行為的協議。在租賃合同中出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。租賃價格，即租金標準的確定是租賃合同的核心。租賃合同應當明確規定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規的規定。出租人除收取租金外，不得收取其他費用。

　　㈡不同用途房屋租賃價格管理規定

　　《城市房地產管理法》第五十四條：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策，租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”本條規定了住宅用房和生產經營性用房的不同的租賃價格政策。對于租用房屋從事生產、經營活動的，由于其用途與住宅用房不同，因此，可以由租賃雙方協商議定租金標準和其他租賃條款。

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