2012年房地產估價師《案例與分析》精講(37)

更新時間：2012-06-12 17:03:25 來源：|0

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　　隨著社會主義市場經濟的建立，第二產業(yè)用房和第三產業(yè)用房日益增多，此類非住宅用房用途、結構、裝修標準等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標準應依靠市場調節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。非住宅租賃價格評估時應以市場租金、協(xié)議租金確定。

　　㈢私房租賃價格管理規(guī)定國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》(1983年)第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。如私房為非住宅用房，應按市場情況協(xié)商議定其租賃價格。

　　二、房屋租賃價格評估的特點

　　房屋租賃價格(即房屋租金)是房屋承租人為取得一定時期內房屋的占有、使用、收益權利而向出租人支付的代價。其價格評估具

　　有如下特點：

　　㈠住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估

　　兩種類型

　　住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存的基本條件和基本權利。國家和地方人民政府對這類政策性、公益性住房租金標準等都有具體規(guī)定，明確了一般標準，限定了浮動幅度。租賃行為既逐步走向市場經濟的軌道，又保證居民不致承受太重的負擔，體現住房所具有的一定的社會保障性質。此類政策性住房租賃價格評估時應嚴格遵守國家和地方政府的有關規(guī)定。住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為市場價格，應參照公開市場價值標準評估。

　　㈡租約對租金估價有一定的影響

　　如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準。租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應根據該租金估價;如與市場租金標準相差較大(或高、或低)，租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。

　　㈢劃拔土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

　　根據《城市房地產管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營利為目的出租劃撥土地使用權的房屋，其租賃價格評估應同時給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列示。

　　三、估價方法在房屋租賃價格評估中的應用

　　㈠市場法

　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃。

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