2012年房地產估價師《案例與分析》精講(38)

更新時間：2012-06-12 17:02:00 來源：|0

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　　市場交易實例時，不僅應了解交易實例的價格及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映公開市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。

　　㈡收益法

　　收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金涵義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。

　　㈢成本法

　　成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準確預測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標準的方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。

　　××網球俱樂部房地產租賃權價格評估報告

　　致委托方函

　　××網球俱樂部有限公司：

　　我公司于2000年10月9日接受委托，對××網球俱樂部房地產租賃權的價值進行評估。自2000年10月9日收到委托人提供的項目相關資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000年10月13日對委估房地產進行了評估。評估人員在現場查勘的基礎上，根據《房地產估價規范》、有關政策法規和我公司掌握的房地產市場資料和長期積累的房地產估價經驗數據，結合委托人提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過仔細的分析計算，最終確定委估房地產剩余28.5年的租賃權在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。

　　(本估價結果應用的限制條件見“估價結果報告”相關說明)特此函告。

　　××房地產估價公司

　　法定代表人：××

　　××年××月××日

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