五、估價測算過程$lesson$

　　(一)超市的估價

　　選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細分析略)：

　　注：表內(nèi)面積均為建筑面積

　　根據(jù)可比實例，搜集的其它相關資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準的價格變動 率為平均每月比上月上漲0.5%，預計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27。

　　1，比準價格A

　　=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

　　=9347(人民幣元/平方米)

　　2，比準價格B

　　=6300×100/100×(1+50.%) ×100/(100-25)

　　=8484(人民幣元/平方米)

　　3，比準價格C

　　=1350×8.27×100/100(1+0.5%) ×100/100

　　=10458(人民幣元/平方米)

　　式中可比實例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗增加10個分值。

　　4，估價結果：根據(jù)上述可比實例的修正，采用簡單算術平均，得出估價對象的單價

　　=(9347+8484+10458)/3=9430(元/平方米)

　　總價=9430×7800=7355(萬元)

　　(二)在建寫字樓的估價

　　1，首先測算該寫字樓開發(fā)后的價值

　　根據(jù)設計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標準為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運營費用占有效毛收入的55%。

　　年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×(1-20%)=3215(萬元)

　　年運營費用=3215×55%=1768(萬元)

　　凈收益=有效毛收入-運營費用

　　收益年期取50年

　　資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%

　　根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計算：

　　V= =14183(萬元)

　　式中　　V???房地產(chǎn)價值

　　A???年凈收益率

　　R???資本化率

　　N???收益年期

　　根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準價格為14183萬元人民幣。

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