估價技術報告$lesson$

　　一、實物狀況分析

　　實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權面積、土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結構類型、功能、層數、容積率、車位、結構、建成年月、設備、裝修及維護保養狀況等，具體分析如下：坐落：××市××區××大街10整體房地產;房屋建筑面積：49977.62┫，具有所有權;土地使用面積：8048.23┫,劃撥土地使用權;

　　土地等級：商業二級;

　　土地使用權年限：未限定，按法定最高40年計算;

　　土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m;

　　法定用途：旅游業;

　　功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商店、娛樂等;

　　層數：11層，地上9層，地下2層;

　　容積率：6.21，地上4.95;

　　車位：112個，地上24個、地下88個;

　　建筑結構類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結構;

　　建成年月：1991年;

　　裝修檔次：五星級酒店，高檔精裝修(詳表略);

　　設備設施：煙感報警系統、自動消防噴淋系統、約克中央空調系統、新風系統、中央監控系統、集中供暖系統，同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部;

　　外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中央琉璃瓦樓蓋;維修保養良好，為完好房;3層中央有中庭花園。

　　二、區位狀況分析(略)

　　三、市場背景分析

　　⑴ ××市房地產情況

　　××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經濟、科學技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，對海內外房地產投資極具吸引力。近年來××市的經濟發展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區及相關設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施;有特色的CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經形成;城八區危改有計劃的持續;一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環、注環)、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用(或在建);更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設;完善了城市的硬件設施，大大改善了高效環境，使城市面貌發生了根本變化。

　　在“十五”計劃宏觀政策引導下，在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經濟多年保持2位數增長的良好環境下，××市房地產開發投資呈現快速發展的態勢，投資規模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩定增長，市場價格和空置基本穩定。2002年1至10月份，全市房地產開發投資繼續居主導地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

　　⑵ ××市飯店用房市場分析

　　世界經濟蕭條對涉外旅游飯店市場產生了不良影響，但人們對中國經濟的長期穩定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五?一、十?一長假等政策刺激消費，并在短期內取得了良好效果;而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經濟蕭條的不良影響。飯店業與其相關行業有非常強的關聯度。旅游活動可以直接帶動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發展，具有高度的關聯帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業有較高的經濟乘數效應，旅游業每直接收入1元，相關行業的收入就能增加4.3元;旅游業每增加一個直接從業人員，社會就能增加5個就業機會。飯店行業在整個旅游產業占據了相當核心的地位。飯店業作為旅游業的三大支柱之一，可以支持工業、改善環境、直接創匯并能創造大量的就業機會，在現代發達國家的經濟體系中占有極其重要的地位，也是發展中國家積極推動和扶持的朝陽產業。世界經濟貿易的發展以及旅游行業的周期性變化直接對飯店行業的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區域性的經濟發展周期的變化、季節因素等也都會對飯店業的經營產生影響。穩定增長的經濟環境將促進旅游業、商業往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加;另一方面，經濟衰退時期、戰爭時期則會消減商務和旅游活動。從全球飯店業發展來看，我國尚處于行業的成長期。

　　在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業收入總額為862.27億元，上繳營業稅44.07億元;全員勞動生產率為7.67萬元/人。全國6646家國有經濟飯店，2000年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅23.49億元，全員勞動生產率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現營業收入216.62億元，上繳營業稅10.80億元，全員勞動生產率10.37萬元/人。

　　飯店供應方面，1999年以來也發生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家;四星級飯店352家，增加148家;三星級飯店1899家，增加607家;二星級飯店3061家，增加1163家;一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發展的大好形勢。××市的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。

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