2012年房地產估價師《案例與分析》精講(59)

更新時間：2012-03-27 13:15:39 來源：|0

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　　四、最高最佳使用分析$lesson$

　　房地產估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：

　?、?法律上的許可性(規劃及相關政策法規許可)。即不受現時使用狀況的限制，而依照法律、城市規劃發展的規定。

　?、?技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確定。

　?、?經濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現值大于支出現值的方式，尋求以經濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。

　?、?價值最大性。使估價對象的價值在具有經濟可行性的使用方式中達到最大的一種。

　?、?土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。

　?、?與外部環境的協調性。應按房地產與其周圍環境相協調，能獲得最佳外部經濟效益的用途估價。

　　⑺ 可持續發展性。按可持續發展的觀點確定的使用，即研究房地產市場的發展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。根據上述標準判定，估價對象從設計及使用情況看，作為旅游酒店物業的現狀用途應為土地最高最佳使用途徑。

　　五、估價方法選用

　　估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，因估價對象為收益性房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現。收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當的報酬率(報酬率)將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。

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