2012年房地產估價師《案例與分析》精講(94)

更新時間：2012-03-02 15:04:51 來源：|0

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　　第十一節房地產貨款項目評估$lesson$

　　房地產貸款項目評估是房地產開發企業在向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借款企業及開發項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款評審的重要依據。有時也受房地產開發企業委托做項目評估，為其投資項目的決策進行科學論證。

　　一、房地產貸款項目評估相關法律規定

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規劃法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國稅收征收管理辦法》《商業銀行房地產貸款風險管理指引》《房地產開發項目經濟評價方法》《房地產估價規范》中國人民銀行、銀監會、國家發改委、各地政府頒布的相關法規。

　　二、房地產貸款項目評估的特點

　　㈠綜合性

　　房地產貸款項目評估是一項綜合性很強的業務。它與對某一房地產的價值(價格)評估不同，從評估的內容、涉及領域、對象、角度都復雜的多，涵蓋方方面面的內容。針對每宗房地產項目其狀態上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、辦公樓、公寓、別墅、商場、以及娛樂用房等等。是全面、綜合、動態的系統分析過程。從而需要評估人員具有較寬的知識結構和專業素質，大部分業務需多種專業人士配合作業。

　　㈡科學性

　　由于房地產貸款項目評估是作為決定發放貸款或投資決策的依據。評估的科學性尤其重要。進行項目評估時，應采用科學的方法和手段、定性、定量分析相結合。注重數據采納的客觀性，有依據性。

　　㈢專業性

　　房地產貸款項目評估涉及廣闊的領域，有社會、人文、環境、區域發展、法律規劃、建筑、施工、金融財務、市場營銷等諸多專業領域。各項內容均須進行專業化的評估分析。采用符合所涉及專業的相關規定、專業特征、內在規律、程序的方法進行評估。

　　㈣特殊性

　　房地產項目與工業、交通運輸等其他投資項目，具有其自身的特性，如作為銷售經營的房地產項目，其測算的投資回收期相對較短，根據項目大小，其投資回收期大約在1～3年左右;房地產的經營方式多樣化，可售、可租或混合經營等。從而增加了房地產貨款項目評估的復雜性。

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