2012年房地產估價師《案例與分析》精講(93)

更新時間：2012-03-02 15:07:54 來源：|0

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　　⒋總利息=(總地價+總建筑費+總專業費用)×利息率×計息期$lesson$

　　由于總地價、總建筑費、總專業費用在動態方式中均已考慮了時間因素，實際均已含計息，故在此不再單獨計算總利息。

　　⒌總銷售費用=總樓價×3%=109096×3%=3273(萬元)

　　⒍總稅費=總樓價×5%=109096×5%=5455(萬元)

　　⒎總利潤=(總地價+總建筑費+總專業費用)×利潤率=總地價×20%+(29641.5+2964)×20%=總地價×20%+6521(萬元)

　　將上述⒈至⒎代入假設開發法公式中，即：總地價=109096-29641.5-2964-3217-5362-(總地價×0.2+6521)=(109096-29641.5-2964-3217-5362-6521)/(1+0.20)=51035(萬元)

　　㈦估價結果確定

　　上述采用靜態方式和動態方式計算出的總地價有較大的差異，由于一般認為動態方式更為精確，故估價結果以動態方式計算的結果為主，但同時兼顧到靜態方式計算的結果，并參考估價經驗，將總地價定為53000萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2003年9月7日出售時的購買價格最終估價結果如下：總地價=53000(萬元)單位地價=9138(元/┫)樓面地價=1142(元/┫)

　　【案例2-11】分析

　　㈠本報告用假設開發法中靜態和動態兩種方式計算地價后確定總地價不妥。

　　㈡應該選用兩種方法進行估價。假設開發法作為主要估價方法，同時可以結合現階段類似地區類似用途的地塊價格，選用市場比較法或基準地價修正法作為另外一種估價方法。

　　㈢假設開發法的計算公式與《規范》不完全相符，有錯誤。

　　㈣估價參數的選取上還需要做進一步說明，如報酬率、利息率的確定。

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