2012年房地產估價師《案例分析》模擬題(76)
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2.估算年運營費用$lesson$
①年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：
年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)
②年管理費：根據××市規定，出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則：
年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)
③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)
④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)
⑤年稅費：根據××市規定，出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費?
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
=180.44(萬元)
3.估算年凈收入
年凈收入=年有效毛收入-年運營費用?
=343.43-180.44?
=162.99(萬元)
4.確定資本化率
資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選出計算公式求出收益價格
由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。
將上述相關數據：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬元)
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
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