2012年房地產估價師《案例與分析》精講(82)

更新時間：2012-02-23 16:11:26 來源：|0

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　　【2-8】分析$lesson$

　　㈠報告對估價對象概況描述不全面，沒有詳細說明地塊的現狀，例如地上建筑物、構筑物、配套設施等。

　　㈡報告在估價方法選用時說明：“由于估價對象是在舊市區內的土地，未能收集到適當的收益實例，所以，應以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額。”不正確。根據規范第⒌⒈4條“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要方法”，和第⒌⒈6條“具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法”，估價對象并不符合規范第⒌⒈5條“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”，空地不能產生長期穩定的收益。因此估價對象土地價格評估應選用市場比較法、假設開發法。

　　㈢報告計算增值分配率時，最終增值分配率直接采用了各種影響因素增值率的平均值。應根據各種影響因素的重要程度，以加權處理方式計算最終增值分配率。

　　A：14850/(14850+9075)×100%=62%

　　第九節房地產糾紛估價

　　房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。房地產糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產價格(價值)類糾紛;另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織(如估價老師委員會)出面對估價結果做出鑒定和裁決。

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